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----  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  (http://www.tzfdc.com/bbs/dispbbs.asp?boardid=5&id=39922)

--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:12:45
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    主要观点

 

    1.经济增长放缓,居民收入较高。台州市制造产业发达,经济发展较快,经济发展水平在全省属于中等水平,人均可支配收入较高,2011年台州市区生产总值达到987.2亿元,比上年增长9.1%,增速有所回落;城镇居民人均可支配收入突破3万元,达到了32127元,增长12.4%。虽然台州市有较好的制造行业支撑,但受到外围经济的影响,台州市的经济也面临着工业产值增势不稳、投资结构不尽合理等考验。

 

    2.房价持续上涨,投资快速增加。台州市区的商品房销售均价近三年来一路上扬,2009年销售均价6530元/平方米,2010年销售均价为7542元/平方米,涨幅为15.5%,2011年1-7月的销售均价为9929元/平方米。与此同时,房地产开发投资额快速增加,2011年达到321.7亿,比2010年同期增长了81.2%。房地产开发投资虽然热度不减,但房地产企业的信心指数却连创新低,2011年台州市四季度房地产企业家信心指数出现滑坡,仅为53.2点,较三季度骤跌37.5点,与去年同期相比大幅下滑81.0点,跌入“较为不景气”区间,为有史以来最低点。高企的房地产开发投资额或是投资惯性所致,接连的政策利空已对房地产商的前景预期产生重要影响。

 

    3.限购初见成效,交易缩量运行。2011年8月25日,台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,成为住建部给出“五条标准”后,第一个限购的二三线城市。从商品房月度成交套数来看,限购令的效果显著。2011年4月至7月,台州市区的月成交套数在200套以上,最高为7月份352套,8月份“限购令”一出,成交套数应声而落,当月成交套数为192套,不到7月份的60%。而9月份10月份的成交套数十分惨淡,竟只有个位数,分别为5套和9套,传统的“金九银十”犹如掉入冰窖。11月份延续9、10月份的惨淡,仅成交17套。限购令对台州市区房地产市场产生了显著影响。

 

    4.购房压力较轻,租房负担不重。台州市区的房价收入比为10.5,即台州市区平均收入的三口之家购买一套90平方米的住房需要10.5年,相比去年的

 

    11.0有微弱减小。租金收入比是14.2%,相比去年同期的16.8%下降了2.6个百分点,租房压力进一步下降。

 

    5.房价租金比高,投资风险积聚。由于房价的上涨和租金价格的下跌,使得近两年内房价房租比不断扩大,2011年12月抽样计算所得的房价房租比高达

 

    590,相比去年同期的524大幅上升。


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:15:02
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    目 录

    主要观点

    一、城市与社会经济发展

    (一)制造行业发达,经济发展放缓

    (二)收入不断增加,生活持续改善

    二、房地产业发展

    (一)房地产投资

    (二)房地产施工面积

    (三)房地产竣工面积

    (四)房地产交易

    三、房地产调控政策

    (一)国家房地产政策

    (二)台州市房地产调控政策

    四、房地产市场交易

    (一)新建商品房市场

    (二)二手房市场

    (三)土地市场

    五、房地产运行指标

    (一)房价收入比合理,买房压力不大

    (二)房租收入比微降,租房负担不重

    (三)房价房租比上升,投资风险增加


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:16:19
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    一、城市与社会经济发展

 

    台州位于浙江省沿海中部,市中心处北纬28度,东经122度,属亚热带季风气候型。截至2010年底,台州市户籍总人口为583.1万人,其中,市区总人口为154.9万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成,其中,原椒江经济开发区于1997年1月30日由浙江省人民政府批准,升级为台州经济开发区,集省级经济开发区、省级台商投资区、省级高新技术产业园区于一体的综合性开发区,肩负“发展经济,建设新城”的双重任务。

 

    从城市空间结构和功能布局来看,台州属于组团式城市,根据台州市区城市总体规划(2002-2020年),台州市城市空间结构为“一心四组团”。“一心”是指以生态旅游为主的发展片区的“绿心”。“四组团”是指椒江组团、黄岩组团、路桥组团、滨海工业组团。黄岩区将会成为工业发展的中心地带,路桥的商业金融等将会得到长足的发展,而椒江区作为比较大的一个区,将持续保持高度的人口密度和台州行政中心的地位。

 

    (一)制造行业发达,经济发展放缓

 

    台州制造业门类齐全,目前已形成了汽车摩托车及配件、医药化工、家用电器等“5+1”主导产业。获得了国家级汽车零部件出口基地、全国化学原料药基地、中国缝制设备制造之都、中国再生金属之都、中国水泵之乡、中国阀门之都等称号,国家级工业生产基地增至49个。

 

    2011年,全市实现生产总值2794.9亿元,按可比价计算,比上年增长9.1%,增幅比上年回落4个百分点。台州市产业结构逐步进行升级和优化,三次产业增加值分别达190亿元、1444亿元、1162亿元,三次产业结构由2010年的

 

    6.6:52.3:41.1调整为6.8:51.6:41.6。

 

    台州市区生产总值为987.2亿元,比上年增长9.1%。台州市区的三个城区中,椒江区实现生产总值352.6亿元,增长8.0%,增幅为三个城区最低;黄岩区267.4亿元,增长9.2%;路桥区实现生产总值367.2亿元,增长了10.0%,为三个区中增长最快。

 

    2011年台州市500万及以上工业实现工业增加值833.8亿元,同比增长

 

    12.2%;完成固定资产投资1104.1亿元,比上年增长了16.2%;全市财政总收入

 

    370.5亿元,增长19.3%;全社会消费品零售总额1132.4亿元,同比增长17.9%,扣除价格因素实际增长10.3%。


 


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    图1.1台州市2001-2010年台州市区生产总值(单位:亿元)

 

    虽然台州市经济发展有较好的制造产业支撑,但由于国际经济的暗淡和国内政策的趋紧,台州市经济也面临着工业生产增势不稳、工业经济效益下滑、服务行业增速回落、投资结构不尽合理、价格形势比较严峻等等一系列的考验。


 


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:22:05
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    (二)收入不断增加,生活持续改善

 

    2011年,台州市区城镇居民人均家庭总收入为35616元,比上年增长16.6%;其中可支配收入人均为32127元,比上年增长12.4%,名义增幅较上年提升2.0个百分点。但是,扣除价格因素,2011年市区城镇居民人均可支配收入实际仅增长5.7%,实际增幅和上年基本持平。市区农民可支配收入为14555元,比上年增长14.9%。整体来看,台州市区城镇居民的可支配收入增速恢复到了金融危机前的水平。


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图 1.2 台州市区人均可支配收入(单位:元)

 

    2011年台州市区城镇居民的消费性支出为22648元,比上年增加15.4%,扣除价格因素,实际增长8.6%。消费支出构成中,有五个大类增幅达20%以上,依次为:设备用品及服务类人均支出1018元,比上年增长28.3%;衣着类人均支出2669元,比上年增长27.4%;居住类人均支出1491元,比上年增长25.4%;其他商品和服务类人均支出683元,比上年增长24.2%;医疗保健类人均支出1228元,比上年增长23.9%。食品类支出增长也较快,人均7962元,比上年增长17.2%。

 

    根据浙江省发改委、省统计局联合对2010年全省及11个市的社会发展水平进行综合评价后发布的《2007-2010年浙江省社会发展水平综合评价报告》显示,台州市的城镇居民人均住房建筑面积这项指标位列全省首位。


 


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:24:23
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    二、房地产业发展

 

    从历年的商品房成交情况和房地产开发投资额来看,台州市的房地产市场发展过程可分为三个阶段:起步培育阶段(2000-2004年)、蓄势整理阶段

 

    (2005-2008年)和放量扩张阶段(2009-2011年)。在起步培育阶段,房价不高但逐渐上涨、成交量不大没有发生质的变化、房地产开发投资额稳步增加。在蓄势整理阶段,房价上了一个台阶后保持相对平稳、成交量略微放大、房地产开发投资额波动;放量扩张阶段则表现出价格继续上涨、成交面积放量增长、房地产开发投资额居高不下。下面分别从房地产开发投资、房地产施工面积、竣工面积以及房地产市场交易情况等几个方面分别给出具体分析。

 

    (一)房地产投资

 

    2000-2004年间,台州市房地产开发投资逐年增加,但始终低于百亿,从24亿元增加到了87亿元;2005-2007年,投资额在90亿元至120亿元之间波动;自2007年以来,台州市房地产开发投资额又连年增长,增长幅度保持在20%以上,涨幅较快。2007年国内房地产市场一片火热,房地产开发投资额仅为96亿元,低于2005年的116亿元,此后投资额快速增加,2010年将近2007年的两倍,2011年投资额已超过2007年全年的三倍,2011年房地产开发投资额达到321.7亿元,比2010年同期增长了81.2%。


 


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    数据来源:台州市统计局

 

    图2.1台州市历年房地产开发投资及其增长率

 

    从2011年各月度投资额来看,6月份投资额度最高达到了42.9亿元,去年同期仅为17.1亿元,同比增长了151.0%;7月8月均有所回落,9月份投资额为28.0亿,相比去年同期仍增长了71.0%之多;2010年单月投资额最高的为11月份23.4亿元,而2011年单月最高投资额为6月份达到了42.9亿。限购令出台后的8月和9月的投资额回落到30亿元以下,10月份起又回升到30亿上方,印证房地产开发的投资增速之快,热度不减。
 


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    数据来源:台州市统计局


图 2.2 2010-2011 台州市房地产开发投资额月度变化(单位:亿元)


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 11:31:32
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    (二)房地产施工面积

 

    2006年以来,台州市房屋施工面积不断增加,2006年台州全市房屋施工面积为1238万平方米,2011年达到了2367万平方米,5年间增长了91.1%。2006-2009年间涨幅较小,每年增加的施工面积均在1%以下,在房地产市场火爆的2007年,涨幅仅为3.9%。2010和2011年施工面积均有大幅增加,分别增加了23.9%和31.4%。


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图 2.3 2006-2011 年台州市房屋施工面积


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 13:53:54
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    (三)房地产竣工面积

 

    台州市的房屋竣工面积波动较大。2006年竣工面积比2005年大幅减少了37.9%,2007年与2008年均有所增加,2008年的竣工面积接近300万平方米。2009年竣工面积同比大幅减少到170万平方米,2010年与之基本持平,这两年的施工面积与2008年相比均有所增长,而竣工面积却减少了四成。到2011年,房屋竣工面积同比大幅增长了91.4%,达到了339万平方米。


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图 2.4 2006-2011 年台州市历年房屋竣工面积


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 14:02:37
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    (四)房地产交易

 

    2000年到2010年间,台州市商品房价格不断上涨。2000-2004年间,商品房价格从1654元/平方米上涨至2600元/平方米,四年上涨1000元/平方米左右;2005-2007年,房价在4000元/平方米到5000元/平方米之间小幅波动,但比前三年的房价已有大幅增加;2008年以来,房价以每年近千元每平方米的幅度上涨,涨势较快。根据台州市统计局公布的2011年1-7月的交易数据,前7个月的成交均价达到了9322元/平方米。

 

 
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    图2.52001-2011台州市商品房销售价格

 

    注:因台州市统计局自8月起不再公布成交均价,2011年数据为1-7成交均价。

 

    2000-2004年间,商品房销售面积在100到200万平方米之间曲折增长;2005-2007年间,销售面积突破200万并接近300万平方米;2008-2011年,商品房销售面积大幅波动,2008年受金融危机影响低于2007年仅为228万平方米,2009年受救市政策推动一举超过400万平方米,2010年虽有调控政策,但仍然创纪录的达到了464万平方米,为2000年的四倍左右,而当年的成交额则为2000年的18倍之多。2011年8月起成交量迅速回落,9、10、11月份更是地量,12月份有所回升,当月销售面积为33.7万平方米,全年累计商品房销售面积为329.6万平方米,比2010年大幅减少了28.9%,降幅为近十年最大。

 

   
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    图2.6台州市历年商品房销售面积

 

   
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    图2.7 2001-2011年台州市商品房成交额

 

    注:因台州市统计局自8月起不再公布成交金额,2011年数据为1-7月累计成交额,增幅为与2010年1-7月同比值。


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 14:08:45
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    三、房地产调控政策

 

    (一)国家房地产政策

 

    2011年,国家延续着2010年以来的调控政策,继续施行“限购、限贷”政策,以遏制房地产价格的上涨态势,一些城市还出台“限价令”,以期完成房地产价格的调控目标。整体而言,中央政府货币手段、信贷手段、行政手段三管齐下,地方根据自身实际出台相应政策,全年“严厉调控年”的基调得到贯彻执行。

 

    从1月底的国八条,再到央行的多次上调利率和准备金,限购政策扩大至二、三线城市。限购、限贷、购房贷款利率全面上浮、提升购房付款比例等一系列抑制购房需求的严厉措施,对今年房地产市场走势产生了重要影响。

 

    表3.1 2011年国家房地产调控政策汇总


 

政策

出台时间

文件

内容

 

 

 

货币

 

2011.1
-
2011.6

 

1月 14 日,2月 18 日,3月 18 日,4月 21 日,5月 18
日,6 月 20 日共 6 次提高存款准备金率, 大型银行存款准备金率达 21.5%;中小金融机构的存款 准备金率达 18%。

2011.1
-
2011.6

 

2 月 9 日,4 月 6 日,7 月 7 日共 3 次加息,一年期存款
利率为 3.25%,商业贷款利率为 6.8%,个人住房公积金 贷款利率为 4.7%。

 

信贷

 

2011.1.26

 

国八条

二套房贷款首付不低于 60%;利率不低于基准利率的 1.1
倍。

 

 

 

 

限购 令

 

 

 

2011.1

 

 

 

国八条

扩大限购范围、加大限购力度,要求直辖市、省会城市、
计划单列市(35 个大中城市)和房价过高、上涨过快的 城市要在一定时期实行限购措施,对本地户籍家庭拥有
2 套及以上不得再购买,非本地户籍家庭拥有 1 套及以 上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买 住房。截止 2011 年 6 月,已有约 40 个城市出台限购措 施。

 

 

2011.8

 

新国五 条

楼房限购令从一线城市传递到二三线城市。
8 月 25 日,台州市发布《关于进一步落实房地产市场调 控工作的通知》,成为二三线城市限购“首令”。
9 月 11 日,衢州市成为中国第 46 个宣布限购的城市, 也是继台州市之后唯一跟进限购政策的二、三线城市。

    资料来源:浙江大学房地产研究中心报告《2011年房地产上市公司发展战略与经营策略比较研究》

 

    截至2011年12月29日,全国此前执行“限购”政策的46个城市中,至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策,北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。


--  作者:小雪
--  发布时间:2012-8-13 14:10:35
--  台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

    (二)台州市房地产调控政策

 

    2011年2月,台州市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控加大住房保障工作力度的实施意见》,实施意见涉及住房贷款首付比例、加大保障性住房建设、促进普通商品住房开工建设、加强售房监管等五方面内容,共有26条。

 

    意见中明确表示,贷款购买商品住房的首付款比例不得低于30%;第二套住房首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;第三套及以上住房暂停发放住房贷款。新政亮点之一是购买商品住房严格实行实名制,已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的,不得擅自变更或者解除。这将有力打击炒房者,抑制短期炒房。此外,新政要求商品住房必须公开预售,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。同时,进一步加大住房保障工作力度,加快推进保障性住房建设,大力发展公共租赁住房,解决困难家庭的居住问题。

 

    2011年8月25日,台州发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》

 

    (简称《通知》),台州成为住建部给出“五条标准”后,第一个限购的二三线城市。《通知》在家庭购房条件、套数限制、住房情况审查等方面做出新的规定。通知强调,全市市域(含所辖县<市、区>)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。