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主题:写字楼管理文件专题

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等级:版主 帖子:699 积分:5929 威望:0 精华:0 注册:2007-5-23 11:23:05
写字楼的财务管理  发帖心情 Post By:2007-11-13 15:15:31

   

    写字楼的财务管理

    一、物业管理的收费项目

    (一)物业管理费

    物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。

    (二)代收代缴项目

    1、电费

    2、水费

    3、有线电视管理费

    4、通讯费

    (三)多种经营收费

    1、停车场收费

    2、租售代理收费

    3、家政服务收费

    4、其他特约服务收费

    5、其他多种经营服务收费

    (四)其他收费项目

    1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;

    1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;

    2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;

    3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。

    二、管理费的核定

    (一)制订收费标准的原则

    1.收支相抵,略有节余

    2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)

    3.前瞻性及相对稳定性原则

    (二)收费标准的预算

    1.资料准备

    2.收费项目分解与归集

    3.标准试算

    (三)物业管理费的构成

    1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;

    2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;

    3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;

    4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;

    5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;

    6.公共水电支出;

    7.不可预见费用;

    8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;

    9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;

    10.经理人酬金;

    11.法定税费。

    (四)收费标准的调整

    影响管理费变化的主要因素有:

    1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;

    2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;

    3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。

    管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。

    三、费用的缴纳

    (一)物业管理企业要事先制订好费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。

    (二)物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。

    四、管理收益

    (一)在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金(或称管理者酬金)。

    管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。

    (二)在经营型的管理模式下,物业管理企业实行以收抵支、有偿自愿的原则,与业主或物业使用者以合同形式签订收费标准。收费标准一经确定,物业管理企业必须遵守合同条款,保证所提供的物业管理服务项目的内容和质量,在经营过程中自担风险、自负盈亏。


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