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主题:2008年台州房价拐点之争[转帖]

帅哥哟,离线,有人找我吗?
泡泡龙
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2008年台州房价拐点之争[转帖]  发帖心情 Post By:2008-8-16 13:29:14

    导语

    国内房地产领军企业万科的“灵魂人物”王石,在2007年年末关于国内楼市即将进入拐点的言论,引起轩然大波,同时,央视等权威媒体,关于深圳、广州等地商品房滞销,房价大幅度变相下降,送卫生间、送装修等优惠举措相继出现;这让许多人对楼市的未来充满了恐慌,与此同时,金融信贷政策的调整、央行连续六次的加息、第二套房首付及利率的提高,物业税箭在炫上的传闻,随着近两年国八条、国六条等房地产调空的“铁拳”,一时间,不少专家与舆论推测,让人们感觉到国内部分大中城市在经历了房价几年的快速上涨之后,即将迎来房产的拐点。

 

    2007年的台州楼市,同样也面临着“拐点”之说,台州市权威数据显示,房价发展从2002、2003、2004、2005、2006、2007年住宅商品房均价分别是1948、2628、2538、3550、4726、5310元/平方米,增长幅度分别为:34.9%、--3.43%、39.87%、33.13%、12.17%(2007年全国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨了7.6%)以上数据可以看出2007年1月-12月,台州市商品房价格达到5310元/平方米,全年涨幅达12.17%,这样的涨幅,引起老百姓的广泛关注,关于台州2008年楼市是否面临“拐点”的争论,因此说法不一。在国家与地方政府持续而有力的政策调控之下,在市场承受力逐步减弱的情况下,在市场的“刚性需求”被进一步挖掘的情况下,台州2008年的房产“拐点“会出现吗?普通购房者08年是否应该”持币观望“呢?

 

    一、政策会影响台州房价下跌?

    受宏观调控政策的影响,近期国内一线房地产城市深圳、广州、上海、北京、武汉等地的楼市呈现出成交量萎缩、价格回调的趋势。随着国家提高首付比例,确定第二套认定标准,禁止转按揭、加按揭等调控政策的连续出台和制约作用,以上城市的价格回落,舆论普遍认为楼市价格的“拐点“已经出现,很明显这种“拐点“的正常逻辑是楼市价格开始从上涨“拐”到下跌。尽管原来楼市上涨是非理性的,但这种”拐点“毕竟是下跌,这样的现实对开发商来说是不利的。现在人们对”拐点“的表述不同,但开发商们对”拐点“的态度与楼市快速上涨的比较,有明显差异,前几年是直截了当认为开发“利润太大”;现在则语句模糊,难以正面承认“拐点”下跌的现实。

 

    其实,从买方市场分析,受我国此番楼市“拐点”较大的,并非是对楼市自主型需求的社会群体,而是那些投资或投机的炒房族,而恰恰炒房房族集中在大中型开放性城市,比如北京、广州等,而三线城市、地极市受政策因影响非常小,据不完全统计近两年台州购买商品房自主型占比例为85%。现在我们看到的是一线城市楼价降幅达10-30%,就是说在原来2-3万元房价的基础上下降的再多,多数自住型群体我估计也是买不起的,因此近期媒体关于“拐点”的报道铺天盖地,可仔细观察,与此信息相关的的报道除了学者就是房产大亨,真正普通商品房消费阶层的声音很少,我想这也是所谓的名人想进一步提高自身影响力的手段吧?房价下跌的可能性是非常小的,特别是像台州这样的三线城市,为什么这样分析呢?目前我国城市化进程已达到40%左右,止2006年我国城市人口已达5.77亿,这一庞大城市群体,首先需要的是自住型房屋,国家对土地的限制,试想,一个游离于基本住房需求的楼市“拐点”能够持续多久?经验证明,2005年的国八条,2006年的国六条,以及对土地市场的招拍挂,最终的结果是事与愿违,房价越调越高,开发商们对政策性增加的投入,全部加到房价里。所以观察学家李季平这样说:“楼市的真正拐点是改变商品房独大”笔者认为国家在商品房体制改革中减少商品房在房屋中所占比重的,而保障性住房、廉租房比重加大,加强房地产市场、土地市场的规范力度,才能根本性解决房价的快速上涨。

 

    二、2008年台州房价走势分析?

    从国家大的政策背景来看,国家明确今后实施从紧的货币政策,住房供应结构调整政策和住房保障工作也将进一步推进。因此,随着金融、税收政策的继续贯彻落实,住房投资、投机需求将受到进一步的抑制,住房资源将逐步得到合理配置,房价不会出现近两年大幅度上涨的现象;同时,当前台州三区可售住房供应相对较为充足,今后保障性住房和限价房也将逐步入市,并分流部分住房需求,在较为缓和的供求关系之下,房价大幅上涨明显缺乏动力,因此房价在今后一段时间内将继续调整,并逐步向理性回归。

 

    从另一个方面来看,当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加,长期来看,房地产市场仍有持续增长的宏观环境;同时,宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时,鼓励合理的住房消费,加上台州市人口增长和城市建设步伐的加快,仍有大量的自主性住房需求、改善性住房需求和刚性需求,这都是今后房地产市场发展较为有力的支撑,因此房价也不会出现大幅下跌的现象。

 

    再另一方面,由于近年来房价持续的上涨,已使得居民购房支付能力的相对下降,抑制了广大群众的住房需求,而“房价上升,需求减少,进而抑制房价上升”的市场规律最终开始发挥其自身调整作用,将促进房价向理性回归;随着国家和台州市房地产宏观调控政策的不断落实和深化,尤其是2007年台州市商业银行住房贷款额度的控制和国家有关部门提高第二套住房首付比例和贷款利率政策的发布,使住房市场的资金来源得到了严格控制,市场的投资、投机现象得到了有效抑制,避免了市场规律失灵而出现房价越高需求越大的现象。当前我市出现商品住房成交量下降,其实就是市场和宏观调控政策多种因素综合作用的结果,这将有利于台州市房地产市场的进一步理性回归,有利于房地产市场的健康发展。

 

    三、普通市民,持币购买还是该买就买?

    全国大中型城市即将进入“拐点”还是继续保持上升?让很多消费者感到困惑。买还是不买?这是一个很头疼的问题。矛盾的心理正如阴云一样笼罩在购房者心头。现在高房价买了房,害怕房价在2008年奥运会后,楼市正向很多经济学家预测的一样,进入迅速的下滑调整阶段,而现在不买房有害怕楼市继续上涨,或者担心楼市进入长期“横盘”阶段,不买房失去了尽早改善住房条件的机会。十字路口,如何抉择?我认为有两种选择供大家参考:其一是非急迫的想购房的情况下,坚信房价会回落,或者即使价格不回落,但房屋的性价比将会大大提高,那么持币观望是最佳选择。其二是如果的确有购房的急迫刚性需求,如结婚、家人人口的增加,认为房价还是有升值空间,而且又有正当的收入来源,我认为现在买是明智的举措。

 

    综合影响房价的多种因素,预计2008年,台州住房价格处于平稳的调整期,但大涨大跌的可能性不大,应该会是一个健康的、稳步的上升期。



活跃台州楼市,服务百姓人家!
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