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主题:房价的拐点应该在第三季度出现

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房价的拐点应该在第三季度出现  发帖心情 Post By:2010-6-19 13:07:59

    一、当前的市场特征:一手房价格坚挺,而二手房价格已经出现明显波动

 

    2008、2009年市场的市场调整首先由一手房开始,而这次不同,新政策出台之后的1个月时间里,尽管新房的交易量出现明显下降,但其价格表现相当坚挺,而二手房的价格开始出现调整。从北京的5月份的成交数据看,5月份市二手房平均价下降了12%左右。一些原来炒得比较高的区域下降比较多,比如通州下降了20—30%,望京下降了20—25%。

 

    为什么有这样的差异?主要有两个原因。一是2008年开发商的资金链绷得比较紧。2006年、2007年中国的股市与楼市空前繁荣,房地产开发商的资产周转率很高,普遍忽视了资金的敞口风险。加上当时的国内经济运行于美国的次贷危机有密切的联系,市场普遍低估了次贷危机对中国房地产市场的影响。当市场的交易量迅速下滑时,不少开发商出现了资金链断裂,降价销售成为唯一的选择。因为2009年的市场销售超预期,使2010年的开发商资金普遍比较充裕,有资金风险敞口的开发商比较少。

 

    二是希望历史还会重演。2008年底和2009年初,不少开发商选择了降价销售,但市场在救市政策的刺激下,迅速出现反弹,让降价销售者大呼上当。因此,2009年底开始的本轮房地产调控政策的出台,开发商自然会选择观望,不会很快降价销售。有些城市(如北京)的价格不仅没有降低,反而逆势上涨,从今年的第一季度数据就可以看出来,尽管交易量有所下降,但主要城市的房价还处在快速上涨状态。

 

    就在4月中旬中国出台更严厉的政策调控房地产时,欧洲的债务危机开始出现恶化的趋势,尤其是五月底,欧洲的债务危机开始受到国内的关注,使很多人自然想起了2008年的美国次贷危机的恶化以及由此导致宏观经济政策的大逆转。特别是五月中旬温总理在天津考察时担心“政策的叠加效应”,使不少人开始感觉决策层又要开始政策转向,进一步加剧了市场的观望气氛。从市场表现看,五月底的这一周深圳市场的一手房交易量增加幅度达到90%,有明显的放量的迹象。

 

    二、欧洲债务危机会不会导致中国宏观经济政策的逆转?

 

    欧洲债务危机不会对中国出口产生致命的打击。美国的雷曼公司倒闭之后,之所以对全球市场产生严重的冲击,是因为它导致了全球信用的冻结,从而使全球贸易出现冻结。当时的市场风险溢价迅速提高,投资者都回避风险,大宗商品的价格出现跳水,石油价格从147美元迅速跌到30多美元,铜价也如此,于是,市场出现强烈的“去库存化”,一时间,中国出口企业突然失去了订单。

 

    而欧洲债务危机目前只是少数国家的主权债务问题,它影响到个别国家的国债的风险溢价,对全球的金融市场的风险溢价没有明显影响,因此,企业也不会出现类似2008年底的“去库存化”现象。如果将2008年的雷曼公司倒闭形容为“急性传染病”的话,那么欧洲债务危机应该属于“慢性病”。

 

    当然,慢性病同样是病,欧洲债务危机也会影响到中国的出口,主要是因为欧洲国家会减少财政开支,从而会减少从中国的进口,另外,因为债务危机使人民币相对于欧元大幅度升值,也影响到中国对欧洲的出口。但只要不是强烈的收缩,就不会对中国的经济产生大的冲击,反而会有利于中国的产业结构调整。

 

    退一步说,即使欧洲债务危机出现的恶化的趋势,中国也不应该匆匆忙忙地救市。我估计最后欧洲国家需要中国的资金援助,中国应该在这次危机中充分掌握主动权,应该当危机恶化到相当程度时才出手相救,这样可以争取更多的资源与机会,为未来中国的发展提供条件。不能再重复2008年底的故事了。

 

    三、房价在第三季度应该有明显的下降

 

    1、从股市看楼市

 

    从经验看,股市是楼市的先行指标,领先的时间应该在2至3个季度:当股市上涨6个月之后,房价也会出现上涨;股价出现趋势性下跌6个月之后,房价一定下跌。2008年11月初股价见底的,2009年第二季度房价出现上涨。2010年的股价从年初开始出现下跌,现在已经持续了5个月时间,房价估计在6月份会出现明显的转折。

 

    为什么股价与房价有这样的关系?这二个市场的价格决定因素是基本上一致的。经济增长快、信贷与货币投放多,则股价、房价都出现上涨,反之则都会下跌。但这二个市场对宏观经济政策的价格敏感性是不同的,股市比房市更敏感些。

 

    2010年初以来,股市之所以出现下跌,是因为信贷紧缩的结果。2008年11份开始,中国实行宽松的货币政策,各商业银行都积极增加信贷,出现贷款的空前膨胀,尽2009年前六个月就放了近8万亿元的贷款,2009年全年放贷余额超过10万亿(统计数据是9.5万亿,将银行的信贷类理财产品没有统计在内)。如此多的信贷投放必然会引起很多不良反应,因此,2010年的信贷目标定为7.5万亿,比2009年实际减少40%。决定股价的应该是边际的货币增量,边际的货币增量出现减少的趋势,必然使股价下跌。

 

    需要注意的是,2009年各地新上了大量的投资项目,2010年正是资金需求的高峰期,而2010年的信贷却计划比2009年大幅度减少。从以往的经验看,投资期限平均为三年,第一年需要资金20%-30%左右,第二年需要资金50%左右,第二年的资金需求比第一年多一倍左右。如果要确保2009年新上项目取得如期的进展,2010年信贷应该比2009年多才行。而事实的情况是信贷减少,势必会导致资金紧张。从有些地区的民间借贷利率看,金融市场的资金紧张的确存在。民间利率已经提高到30%甚至更高。

 

    2、从开发商的资金看房价

 

    房地产开发是一个资金密集型活动,资金的渠的渠道主要有四条:资本市场,银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是,这些融资的渠道基本上都被堵上了。

 

    先看资本市场的融资。4月17日的“国十条”将房地产类上市公司在国内发行股票或债券的渠道已经被堵死了,但在香港上市的公司可以到国际市场上去发现债券,但需要付出10%以上的成本。假如人民币失去升值的预期,在国际市场发现债券融资也会非常困难。

 

    再看银行贷款。新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制,各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。

 

    按揭贷款同样受到影响,北京等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格,而二套房贷的首付为50%,利率为正常贷款的1.1倍,使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。

 

    从经验看,从第三季度开始,房地产开发类公司的资金开支会出现高潮,土地出让金一般在7、8月份交,支付工程款一般在年底比较集中。很多公司的帐目现金很多,但为了几个月需要支付的资金也很多。


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