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主题:房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松

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房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松  发帖心情 Post By:2016-2-15 14:16:26

    二、房地产市场整体供大于求

 

    我国当前房地产市场已经发生改变,由供给端走向需求端,房地产市场整体处于供大于求的局面,但房地产市场的区域差异较大。

 

    1、房地产调控政策会进一步宽松

 

    面对库存越来越严重的房地产市场,自2014底以来,房地产调控政策越来越宽松,除了几个一线城市外,限购普遍放开,住房贷款利率也不断下调,而且各地方政府为了进一步刺激房地产需求,出台真金白银的房地产补贴政策。2016年在去库存成为五大任务之一的背景下,调控政策应该更加宽松。包括购房按揭贷款利息抵扣个税;首套或二套普通住房首付比例继续下调;鼓励农民进城买房落户(中央经济工作会议把这个举措与推进新型城镇化结合起来);放宽户籍限制,鼓励购房入户(中央经济工作会议将鼓励常住外地人购房与鼓励租房、扩大公租房覆盖范围统筹起来,深化住房制度改革);回购商品房作为棚户区改造保障安置房或保障房;打通房企上市融资发行债券渠道;推进公积金或房贷证券化;购房税费减免等。另外,二胎生育政策的正式出台,近期看导致家庭成员增加,需求更大的房子,将会产生对大户型的改善型需求,远期看由于人口总量的增加会加大对住房的需求。

 

    2、较高的住房自给率和人口将影响房地产市场预期

 

    随着我国房地产市场本世纪以来的快速发展,中国住房拥有率过高已经成为不争的事实,根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》,目前中国城镇自有住房拥有率高达89.68%,远超世界60%左右的水平(美国为65%,英国为70%,日本为60%),处于世界前列。实际,如果再加上我国大量存在的小产权房以及军队住房等,我国的住房自给率可能会更高。一方面面对较高的住房自给率,另一方面从我国新生人口来看,我国上世纪70年代新生人口2.03亿人,上世纪80年代新生人口2.20亿人,80年代比70年代多0.17亿人;上世纪90年代新生人口1.72亿人,比80年代少4806万人;2000-2009年新生人口1.59亿人,比上个世纪90年代少0.13亿人。人口的不断减少,伴随着人口老龄化的加剧和城镇化速度的减慢,将极大影响人们对中长期房地产市场需求的预期。

 

    3、经济增速放缓将影响房地产市场持续回暖

 

    从2015年房地产市场销售面积和销售额的数据看,房地产市场回暖的趋势已基本确立。但是,房地产回暖的区域差异显然较大,另外,宏观经济数据依然不乐观,房地产市场整体回暖的基础还比较脆弱,如果经济增速持续下降,房地产市场很难独善其身。尤其是2015年9月份以后的房地产销售增速趋缓已经比较明显,而且宽松政策对房地产市场刺激的边际效用也会递减,后期回暖持续性值得担忧。虽然2016年的房地产政策会更加宽松,但是经济下滑下的市场预期发生改变,居民收入水平也会产生影响,所以房地产市场回暖能否持续回暖与经济增速还有一点关系。

 

    4、商品房去库存尚无有效手段

 

    商品房去库存已经成为2016年国家五大经济工作任务之一。目前我国商品房库存显然不是以待售面积为71853万平方米来计算的,因为这个库存量按照2015年的销售速度,只需要6.72个月就可以销售完毕,这显然不值得担忧。根据2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额更真实反映我国的商品房库存,再以过去3年平均销售速度作为需求,则需要4.4年消化库存。可见,去库存压力显然很大。而目前对于去库存寄予希望最大的就是通过农民工的市民化来消化库存。即政府通过户籍制度改革加快农民工市民化,提升中国城镇化进程。但是,这一途径的问题在于,一方面很多收入相对较高的农民往往在一二线城市就业,他们即使买房更希望在一二线城市,而需要加大去库存的是广大三四线城市;另一方面,很多有支付能力的农民工确实有购房需要,但是缺乏将其转化为现实购买力,因为很多有购买能力的已经购买,而现在很多面对高房价,很多很难有支付能力,即使政府能对其补贴,使其能勉强支付首付,这种按揭也会具有一定的风险。还有建议通过降房价去库存,这显然只是一种理论思维,认为价格降低,需求会增加,但是事实上商品房市场跟一般商品市场显然不一样,投入资金大,所以在商品房市场人们的购买行为往往跟股市相似,买涨不买跌。特别是当人们对于房价下跌有预期后会进一步降低购房需求。

 

    5、房地产企业加快合作和转型

 

    随着房地产行业的调整,房地产企业盈利空间越来越窄,一些根植于三四线城市的中小房地产企业越来越难生存,主动转型或者多元化经营成为趋势。而大型房地产企业也由于房地产市场的走弱带来风险上升,拿地更为谨慎,很多企业已退出三四线城市。一线城市由于地价继续攀升加剧企业流动性风险,大企业联合拿地开发成为一种新趋势。大企业间除了资金合作外,还有经验的分享。另外,房地产企业也在尝试利用“互联网+”这一国家战略来实现转型,但目前房地产企业的互联网应用主要是房产信息查询、线上销售和资金众筹,更高效的互联网应用模式还在探索之中。

 


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