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主题:房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松

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房地产市场或整体量升价缓 调控政策会进一步宽松  发帖心情 Post By:2016-2-15 14:18:19

    四、房地产调控政策应细化和区别对待

 

    房地产去库存成为2016年我国经济社会发展的五大任务之一,也是房地产市场宏观调控的主要任务,但由于房地产市场地区差异较大,对房地产市场的调控的政策应该细化和区别对待,调控手段更多采用市场而不是行政,刺激刚性需求,促进改善型需求,加快房地产长效机制建设,加强对“互联网+房地产”新兴业态的扶持和监管,促进房地产市场健康发展。

 

    1、实施因地制宜的去库存对策

 

    明确去库存是以市场为主导,不要给市场以救市的感觉。政府需要明确在去库存中的作用,主要是发挥政策支持和信息服务等作用,防止给市场传递政府救市的误导,去库存主要还是以市场化方式进行。针对库存的区域差异较大的特点,地方政府要发挥积极作用,各市、县要加强库存信息的汇总和发布,鼓励各市、县根据实际制定政策,按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则,制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

 

    2、继续实施有针对性的宽松房地产政策,刺激有效需求

 

    2016年,应继续从面和点上实施支持刚需和改善型需求的政策。面上的政策,如继续下调首套房的首付比例、降息、降低楼市的税费、调整普通住宅标准等。而点上的政策更具有针对性,如首套房利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持;棚户区改造项目直接购买商品房而非另建;对特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免等。但是,必须严格注意政策宽松的针对性,如果不考虑房地产库存的地区差异,在房地产诸多长效机制还没建立起来前,以去库存为理由全面放松房地产市场政策,就会助长房地产市场的投机行为,尤其在人口流入预期较大的一二线城市。2015年深圳房价的飙升显然不全是刚需的拉动,很大程度上就是跟宽松政策下导致中介的疯狂炒房有关,特别是合伙或众筹炒房,所以导致2015年深圳的住房贷款突破6000亿元,以全国百分之一的人口,占据了约5%的住房贷款额度,可谓是名副其实的“杠杆楼市”,所以2016年初在深四大国有银行纷纷收紧了对中介人员的房贷。

 

    3、加强经济社会改革,促进房地产持续发展

 

    首先,要加快户籍制度改革,让农民工进城落户更容易,落户后能真正享受到市民待遇;其次,改革公积金制度,把农民工、个体户纳入公积金管理当中;第三,通过财政补贴、退税或者税收减免方式,帮助农民工在城市里购房;第四,加快推进农村土地产权改革,让农民获得更多的土地收益,增加农民的购买力。为激发城镇改善型需求,应对先买后卖的情况只对面积增加部分征税,可先征后退,降低改善型需求的交易成本。

 

    4、刺激中小城市经济发展,有效降低库存

 

    当前,房地产去库存压力最大的是广大的三四线城市,这些城市的低房价相对于一、二线城市是重要的产业竞争优势,但是由于这些城市的基础设施和医疗、教育等生活配套条件落后,导致产业发展缓慢,就业难度大,使农村人口就近转移的优势无法发挥,城镇化规划的人口增速不但无法实现,甚至还出现人口流失。我国当前体制下资源配置严重依赖于行政权力,导致空间布局的畸形化,使大城市越来越大,城市病日益严重,小城市却得不到应有的发展,甚至造成小城市的萧条和空心化。国家应通过政策、税收和资金支持三四线城市经济发展,提高这些城镇吸纳“新市民”的能力,既化解这些城市房地产库存压力,又化解大城市的人口和环境压力。

 

    5、鼓励“互联网+”与房地产行业的融合发展,加强风险监管

 

    应鼓励房地产企业更多利用互联网技术改善企业管理、销售、售后服务及拓展业务,也应鼓励智能制造企业参与房地产公司的发展与变革。尤其是可以按照跨界合作的模式来塑造我国的智慧家庭、智慧社区。鼓励房地产企业与消费者认可的软件企业进行合作,开发出人性化的APP,在房子里添加很多新元素,利用互联网技术来满足家庭、社会所需的多元化需求,把碎片化的内容通过一个项目来进行实验性整合。争取在一些样板城市首先实现“互联网+”的组合,形成一种新的房地产行业发展模式。同时,对“互联网+房地产”模式可能强化房地产行业的准金融属性,既要鼓励创新,又要加强监管,防范好金融风险。


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