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主题:机构:商业地产供给持续增加 泡沫破灭风险隐现

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机构:商业地产供给持续增加 泡沫破灭风险隐现  发帖心情 Post By:2016-7-26 15:37:46

    总体而言,商业地产泡沫破灭的风险是存在的,尤其是一些专业市场的商业地产项目,很容易出现跑路、资金链断裂等风险。

 

    近几年来,百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司,都宣布了关闭旗下部分亏损门店。这些现象不仅发生在三四线城市,在一线城市也很常见。

 

    上海一位商业地产项目投资人士透露,其日前调研的位于上海浦东的一商业广场,2010年开始招租,到2015年业主就逐步停止续约物业租赁合同,清理所有租户,到今年4月就仅剩下沃尔玛一家租户。造成这一结果的原因主要是:第一,周边人口环境和消费水平不能充足地支撑这个商场;第二,周边已经有几个发展较成熟的商场;第三,租金过高,运营管理可能有问题;第四,该项目对面就是一个档次低一点的大卖场,周边人群以拆迁居民、外来人口为主,消费更集中于此类商场。这可能是大量倒闭商场的一个缩影。

 

    市场对于商场关店现象早已见怪不怪。大家多把造成这一现象的主要原因归结为“宏观经济疲弱”“电商冲击”等。但事实上,这只是原因之一,甚至不是最主要的原因。商业地产面临的主要困境在于其本身的供需矛盾突出。

 

    相比于住宅,商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。

 

    从统计数据看,2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积即库存分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米,根据过去5年的销售测算,这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说,办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍,两者的去化压力远大于住宅。

 

    中国商办物业的总量明显过剩,在2010年和2013年,商办物业经历了两轮跃进,多数时候,商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中,我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下,这同社会的真实需求很不匹配,从销售上看,商业地产占比只有10%。

 

    之所以商业地产会出现如此极不匹配的情况,有大致两个主要原因:第一,地方政府热衷于打造样板工程,尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心,乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二,住宅用地供给受政策限制,商业用地则不受限,地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

 

    上个月初,国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。这从侧面表明,政府意识到,商办类物业库存确实更为严重,住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。

 

    日前,中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》,规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%,商住两用住房的首付由45%调整到50%。对于这一调整,需要注意的是,一方面是银行在自身不良和坏账压力下的调整动作,另一方面说明银行可能提高了对商住房泡沫破灭风险的预判。

 

    在库存高企的情况下,商业地产的新增供给还在持续增加。数据显示,在去年全国30个大中城市中,有近1300万平方米零售项目入市,预计今年有1800万平方米的零售物业开业,同比增长38.5%。

 

    值得注意的是,除了一线城市外,二三四线城市尽管资源以及商业氛围远比不上一线城市,但是商业项目的供给同样充裕。从区域上看,大城市周边的三四线城市商业地产泡沫会更严重,风险更大。类似北京周边的燕郊和廊坊,上海周边的昆山、太仓等,此类区域的商业地产项目偏多。

 

    总体而言,商业地产泡沫破灭的风险是存在的,尤其是一些专业市场的商业地产项目,很容易出现跑路、资金链断裂等风险。


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