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主题:任泽平:房贷利息抵个税目前不是合适的推出时机

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任泽平:房贷利息抵个税目前不是合适的推出时机  发帖心情 Post By:2016-8-6 9:20:47

    近日,楼市政策面消息不断:新华社连续3日评楼市变局,7月26日,政治局召开会议,指出降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。市场关于新一轮调控政策预期又起,政策似乎在“去库存”“稳增长”与“防泡沫”“降成本”之间面临抉择。

 

    方正证券任泽平发布下半年房市政策展望认为,目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部防风险、因城施策、分类指导”。在现阶段市场分化、市场主体预期并未发生根本转变的情况下,市场监管政策将会推出,调控政策可能不会发生大的改变。如果调控政策过于频繁出台,增加市场发展的不确定性,加剧市场波动,甚至影响正常的投资和消费,增加投机者套利。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下,预计今后一段时期,政府在房地产政策方面的风格是:加强行业监管,淡化行政调控,个别地方适度干预。

 

    市场分化,政策也在区分。去库存方面,虽然统计局口径的商品房待售面积,上半年减少437万平,住宅待售面积减少1650万平,商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平,考虑到在建未售、以及已规划未开发,房地产潜在库存巨大。而上半年,一、二线城市库存去化很快,但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面,一线城市成交回归理性,调控措施效果初现,但房价上行仍存压力,政府对其监测和关注将会持续;热点二线城市需求集中释放,一致性预期下投资投机需求出现,导致供需紧张,迅速推高房价,因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。

 

    劝退国企拼地王,降温土地市场。年初我们讲“地王逻辑”,强调在“大鱼吃小鱼”的央企整合背景下,拿现金换资产,掌握充裕的土地储备,不仅在估值上占据优势,更能掌握话语权。上半年地王频现,已经引起舆论和政府的高度关注,下半年,一些城市不排除会用“行政谈话”、土地拍卖劝退央企的方式,给土地市场降温。但是不断减少的土地供应、地方政府对土地财政的依赖,决定了地王只会被推迟,难以被禁止。

 

    房产税短期不具备出台的条件。十八届三中全会提出加快房地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要推出的传闻不绝于耳。我们认为,房产税改革,应立法先行,并满足6个前提条件:一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况;二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询;三是统一界定房屋性质,由于历史遗留原因,目前仅在北京,就有央产房、军产房、经济适用房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一;四是完成房地产税改革,目前在房地产税收环节,有11个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税;五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。

 

    利息抵个税目前不是合适的推出时机。早在2003年,十六届三中全会即提出,我国个人所得税改革的方向是“实行综合和分类相结合的个人所得税制”,2011年修订个人所得税法,仅将个税起征点上调至3500元,其课税模式一直是分类所得制。十八届三中全会决定再次提出,逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制,个税改革应是箭在弦上。

 

    所谓“综合与分类相结合”,即是将个人收入加总计算,同时考虑到家庭类型的不同,确定税前抵扣范围。从国际经验看,税前扣除项一般包括房租、利息支出、医疗费用支出、特定的商业保险与社会保障支出等,综合考虑赡养人口、按揭贷款等情况,涵盖住房、教育、养老等多个范围。

 

    房贷利息抵个税符合个税整体的改革思路,需要明确的是,税前扣除不仅是房贷利息,房租也是可能的抵扣项。

 

    在目前的市场环境下,如果推出利息抵个税,对于房贷使用率较高的一二线城市,将会率先收益,但房价会火上浇油。高库存的三四线城市,居民杠杆率低,对去库存作用有限。因此,在目前的时点,可能不是合适的推出时机。

 

    交易税费一线城市不会上调,三四线可能先征后补去库存。目前,在房地产交易环节,有增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等6个税种。其中,对个人转让住房,免征土地增值税。交易环节税收意在打击短期投机性需求,但在供求关系紧张的市场形势下,卖方会将税费转嫁给买方,无法实现调控目的。出于对误伤刚需的担心,交易税费天然存在“天花板”,短期不具有上调的空间。而年初的契税、营业税下调,在很大程度上,已将一线城市排除在外。下半年,去库存压力大的城市可能通过“先征后补”,减少交易环节税费,鼓励购房。

 


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