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主题:险资举牌54家A股房企:得万科、格力、保利者最牛

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险资举牌54家A股房企:得万科、格力、保利者最牛  发帖心情 Post By:2016-8-6 9:28:57

    比收购物业更划算的是间接入股

 

    广发证券地产团队分析指出,险资举牌地产一是看好其拥有优质土地储备等资产,二是这些地产股PB(市净率)相对偏低,相对于收购大宗物业,间接入股更划算一些。

 

    记者注意到,当前像万科A的PB为1.96倍,金融街PB为1.2倍,保利地产PB为1.47倍,金地集团PB为1.29倍。

 

    相对于其他行业,2014年及2015年下半年时,A股市场地产股的PB更低,甚至个别地产股PB遭遇“破净”,也就是低于1。

 

    上述典型时期,虽然各大房企尤其如万科、保利与金地等一线标杆房企的销售业绩逆市增长,但其市场估值却被严重低估,股价低迷。

 

    与A股地产股的估值相比,港股市场内房股的市场估值表现更惨,“破净”一度成为常态。

 

    当前,虽然内房股的估值有一定的修复,但个别内房股仍处于“破净”状态。截至8月2日收盘,港股市场远洋地产每股报收3.23港元,下跌2.71%,当天PB仅为0.46倍,而碧桂园每股报收3.16港元,下跌1.56%,当天PB也仅有0.9倍。

 

    去年底,远洋地产曾被安邦保险系豪掷巨资强势举牌,持股比例几乎逼近30%的监管红线,一举跃升为该房企的大股东,中国人寿暂居二股东。而去年5月份,中国平安战略入股碧桂园,成为其二股东。

 

    房企业绩高增长,为何被低估且成了险资狩猎的重点对象?业内较为一致的看法是,2014年全国楼市已进入下半场,典型特征就是买方市场下的产品供大于求,结构性失衡突出,按照兰德咨询的研究,房企平均净利润率以每年1个百分点持续下降,2014年已跌破10%红线。

 

    东方证券一份研报表述说,当前楼市周期预示着地产股成长性走弱,市盈率自然偏低。就险资资金属性而言,高成长性的创业板等股票投资风险过大。

 

    房地产金融专家朱万芬表示,与银行等资金相比,险资的优势在于资金成本低,投资企业或项目时第一会考虑投资企业的安全性,第二是投资资金是否安全。

 

    从NAV估值发现地产蓝筹

 

    从万科定增收购深铁数百亿资产这一案例来看,虽然多方对每股交易对价有较大分歧,但包括万科管理层、华润以及不少券商均采用了净资产值估值法(NAV估值)。

 

    相对于万科A停牌前的24.43元/股,15.8元/股的定增发行价相当于定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。而2015年末与2016年一季度末,万科每股净资产分别为9.08元、9.12元。

 

    相对于每股净资产的历史账面值,市场更倾向于按公允价值计量,只因不同机构的系数设定不同,结果也有差异。从万科定增发行价来看,相对于每股重估净资产,该发行价有一定的折让。

 

    中金公司认为,按照普通的估值方法,土地储备的价值和在建项目的价值没有完全反映出来,通过净资产值的计算能够把在建项目价值和土地价值通过现金流折让体现出来。不过,该机构特别强调,NAV估值在一个未来预期较好的市场状态下更有意义。

 

    去年下半年,尤其是今年初以来,典型一、二线城市房价领涨,楼盘成交火爆,而三四线城市却陷入高库存风险,去化难度加大。

 

    上半年,国内销售房企再次交出了较好的成绩单,个别房企销售金额与销售面积暴涨,但当前在试图挤掉“资产泡沫”的官方表态下,一线及典型二线城市调控端倪初现,外界预计房价或迎新拐点。

 

    一位地产私募人士表示,随着全行业资产收益率持续下行,政府PPP项目、资产证券化等都是险资的安全投资标的。就地产股来说,价值投资逻辑与属性不变,尤其是业绩增长较快、赚钱能力较强和财务杠杆相对较低的房企,仍会是险资的资产配置种类之一。

 

    以金地为例,涉及举牌险资包括安邦保险、天安财险等,属于险资高度集中持股。今年上半年,金地累计签约面积289.2万平方米,同比增长67.6%;累计签约金额439.6亿元,同比增长107.1%,现有储备项目多位于典型一二线城市,投资安全边际较高。

 

    7月20日,金地集团向股东派发2015年现金红利,每股分配比例为税前每股派发现金红利0.42元。不久,万科向股东派发每股现金红利高达0.72元(含税)。金融街分红方案显示,拟每股派发现金0.4元(含税)。

 

    从被险资集中举牌的上述龙头地产股来看,高分红也成了这些地产股受到青睐的一个典型特征。

 


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