主题：台州市区房地产市场发展报告（2011 年）

    主要观点

 

    1.经济增长放缓，居民收入较高。台州市制造产业发达，经济发展较快，经济发展水平在全省属于中等水平，人均可支配收入较高，2011年台州市区生产总值达到987.2亿元，比上年增长9.1%，增速有所回落；城镇居民人均可支配收入突破3万元，达到了32127元，增长12.4%。虽然台州市有较好的制造行业支撑，但受到外围经济的影响，台州市的经济也面临着工业产值增势不稳、投资结构不尽合理等考验。

 

    2.房价持续上涨，投资快速增加。台州市区的商品房销售均价近三年来一路上扬，2009年销售均价6530元/平方米，2010年销售均价为7542元/平方米，涨幅为15.5%，2011年1-7月的销售均价为9929元/平方米。与此同时，房地产开发投资额快速增加，2011年达到321.7亿，比2010年同期增长了81.2%。房地产开发投资虽然热度不减，但房地产企业的信心指数却连创新低，2011年台州市四季度房地产企业家信心指数出现滑坡，仅为53.2点，较三季度骤跌37.5点，与去年同期相比大幅下滑81.0点，跌入“较为不景气”区间，为有史以来最低点。高企的房地产开发投资额或是投资惯性所致，接连的政策利空已对房地产商的前景预期产生重要影响。

 

    3.限购初见成效，交易缩量运行。2011年8月25日，台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，成为住建部给出“五条标准”后，第一个限购的二三线城市。从商品房月度成交套数来看，限购令的效果显著。2011年4月至7月，台州市区的月成交套数在200套以上，最高为7月份352套，8月份“限购令”一出，成交套数应声而落，当月成交套数为192套，不到7月份的60%。而9月份10月份的成交套数十分惨淡，竟只有个位数，分别为5套和9套，传统的“金九银十”犹如掉入冰窖。11月份延续9、10月份的惨淡，仅成交17套。限购令对台州市区房地产市场产生了显著影响。

 

    4.购房压力较轻，租房负担不重。台州市区的房价收入比为10.5，即台州市区平均收入的三口之家购买一套90平方米的住房需要10.5年，相比去年的

 

    11.0有微弱减小。租金收入比是14.2%，相比去年同期的16.8%下降了2.6个百分点，租房压力进一步下降。

 

    5．房价租金比高，投资风险积聚。由于房价的上涨和租金价格的下跌，使得近两年内房价房租比不断扩大，2011年12月抽样计算所得的房价房租比高达

 

    590，相比去年同期的524大幅上升。

    目 录

    主要观点

    一、城市与社会经济发展

    （一）制造行业发达，经济发展放缓

    （二）收入不断增加，生活持续改善

    二、房地产业发展

    （一）房地产投资

    （二）房地产施工面积

    （三）房地产竣工面积

    （四）房地产交易

    三、房地产调控政策

    （一）国家房地产政策

    （二）台州市房地产调控政策

    四、房地产市场交易

    （一）新建商品房市场

    （二）二手房市场

    （三）土地市场

    五、房地产运行指标

    （一）房价收入比合理，买房压力不大

    （二）房租收入比微降，租房负担不重

    （三）房价房租比上升，投资风险增加

    一、城市与社会经济发展

 

    台州位于浙江省沿海中部，市中心处北纬28度，东经122度，属亚热带季风气候型。截至2010年底，台州市户籍总人口为583.1万人，其中，市区总人口为154.9万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，其中，原椒江经济开发区于1997年1月30日由浙江省人民政府批准，升级为台州经济开发区，集省级经济开发区、省级台商投资区、省级高新技术产业园区于一体的综合性开发区，肩负“发展经济，建设新城”的双重任务。

 

    从城市空间结构和功能布局来看，台州属于组团式城市，根据台州市区城市总体规划（2002－2020年），台州市城市空间结构为“一心四组团”。“一心”是指以生态旅游为主的发展片区的“绿心”。“四组团”是指椒江组团、黄岩组团、路桥组团、滨海工业组团。黄岩区将会成为工业发展的中心地带，路桥的商业金融等将会得到长足的发展，而椒江区作为比较大的一个区，将持续保持高度的人口密度和台州行政中心的地位。

 

    （一）制造行业发达，经济发展放缓

 

    台州制造业门类齐全，目前已形成了汽车摩托车及配件、医药化工、家用电器等“5+1”主导产业。获得了国家级汽车零部件出口基地、全国化学原料药基地、中国缝制设备制造之都、中国再生金属之都、中国水泵之乡、中国阀门之都等称号，国家级工业生产基地增至49个。

 

    2011年，全市实现生产总值2794.9亿元，按可比价计算，比上年增长9.1%，增幅比上年回落4个百分点。台州市产业结构逐步进行升级和优化，三次产业增加值分别达190亿元、1444亿元、1162亿元，三次产业结构由2010年的

 

    6.6:52.3:41.1调整为6.8:51.6:41.6。

 

    台州市区生产总值为987.2亿元，比上年增长9.1%。台州市区的三个城区中，椒江区实现生产总值352.6亿元，增长8.0%，增幅为三个城区最低；黄岩区267.4亿元，增长9.2%；路桥区实现生产总值367.2亿元，增长了10.0%，为三个区中增长最快。

 

    2011年台州市500万及以上工业实现工业增加值833.8亿元，同比增长

 

    12.2%；完成固定资产投资1104.1亿元，比上年增长了16.2%；全市财政总收入

 

    370.5亿元，增长19.3%；全社会消费品零售总额1132.4亿元，同比增长17.9%，扣除价格因素实际增长10.3%。

 

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    图1.1台州市2001-2010年台州市区生产总值（单位：亿元）

 

    虽然台州市经济发展有较好的制造产业支撑，但由于国际经济的暗淡和国内政策的趋紧，台州市经济也面临着工业生产增势不稳、工业经济效益下滑、服务行业增速回落、投资结构不尽合理、价格形势比较严峻等等一系列的考验。

 

    （二）收入不断增加，生活持续改善

 

    2011年，台州市区城镇居民人均家庭总收入为35616元，比上年增长16.6%；其中可支配收入人均为32127元，比上年增长12.4%，名义增幅较上年提升2.0个百分点。但是，扣除价格因素，2011年市区城镇居民人均可支配收入实际仅增长5.7%，实际增幅和上年基本持平。市区农民可支配收入为14555元，比上年增长14.9%。整体来看，台州市区城镇居民的可支配收入增速恢复到了金融危机前的水平。

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图 1.2 台州市区人均可支配收入（单位：元）

 

    2011年台州市区城镇居民的消费性支出为22648元，比上年增加15.4%，扣除价格因素，实际增长8.6%。消费支出构成中，有五个大类增幅达20%以上，依次为：设备用品及服务类人均支出1018元，比上年增长28.3%；衣着类人均支出2669元，比上年增长27.4%；居住类人均支出1491元，比上年增长25.4%；其他商品和服务类人均支出683元，比上年增长24.2%；医疗保健类人均支出1228元，比上年增长23.9%。食品类支出增长也较快，人均7962元，比上年增长17.2%。

 

    根据浙江省发改委、省统计局联合对2010年全省及11个市的社会发展水平进行综合评价后发布的《2007-2010年浙江省社会发展水平综合评价报告》显示，台州市的城镇居民人均住房建筑面积这项指标位列全省首位。

 

    二、房地产业发展

 

    从历年的商品房成交情况和房地产开发投资额来看，台州市的房地产市场发展过程可分为三个阶段：起步培育阶段（2000-2004年）、蓄势整理阶段

 

    （2005-2008年）和放量扩张阶段（2009-2011年）。在起步培育阶段，房价不高但逐渐上涨、成交量不大没有发生质的变化、房地产开发投资额稳步增加。在蓄势整理阶段，房价上了一个台阶后保持相对平稳、成交量略微放大、房地产开发投资额波动；放量扩张阶段则表现出价格继续上涨、成交面积放量增长、房地产开发投资额居高不下。下面分别从房地产开发投资、房地产施工面积、竣工面积以及房地产市场交易情况等几个方面分别给出具体分析。

 

    （一）房地产投资

 

    2000-2004年间，台州市房地产开发投资逐年增加，但始终低于百亿，从24亿元增加到了87亿元；2005-2007年，投资额在90亿元至120亿元之间波动；自2007年以来，台州市房地产开发投资额又连年增长，增长幅度保持在20%以上，涨幅较快。2007年国内房地产市场一片火热，房地产开发投资额仅为96亿元，低于2005年的116亿元，此后投资额快速增加，2010年将近2007年的两倍，2011年投资额已超过2007年全年的三倍，2011年房地产开发投资额达到321.7亿元，比2010年同期增长了81.2%。

 

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    数据来源：台州市统计局

 

    图2.1台州市历年房地产开发投资及其增长率

 

    从2011年各月度投资额来看，6月份投资额度最高达到了42.9亿元，去年同期仅为17.1亿元，同比增长了151.0%；7月8月均有所回落，9月份投资额为28.0亿，相比去年同期仍增长了71.0%之多；2010年单月投资额最高的为11月份23.4亿元，而2011年单月最高投资额为6月份达到了42.9亿。限购令出台后的8月和9月的投资额回落到30亿元以下，10月份起又回升到30亿上方，印证房地产开发的投资增速之快，热度不减。
 

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    数据来源：台州市统计局

图 2.2 2010-2011 台州市房地产开发投资额月度变化（单位：亿元）

    （二）房地产施工面积

 

    2006年以来，台州市房屋施工面积不断增加，2006年台州全市房屋施工面积为1238万平方米，2011年达到了2367万平方米，5年间增长了91.1%。2006-2009年间涨幅较小，每年增加的施工面积均在1%以下，在房地产市场火爆的2007年，涨幅仅为3.9%。2010和2011年施工面积均有大幅增加，分别增加了23.9%和31.4%。

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图 2.3 2006-2011 年台州市房屋施工面积

    （三）房地产竣工面积

 

    台州市的房屋竣工面积波动较大。2006年竣工面积比2005年大幅减少了37.9%，2007年与2008年均有所增加，2008年的竣工面积接近300万平方米。2009年竣工面积同比大幅减少到170万平方米，2010年与之基本持平，这两年的施工面积与2008年相比均有所增长，而竣工面积却减少了四成。到2011年，房屋竣工面积同比大幅增长了91.4%，达到了339万平方米。

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图 2.4 2006-2011 年台州市历年房屋竣工面积

    （四）房地产交易

 

    2000年到2010年间，台州市商品房价格不断上涨。2000-2004年间，商品房价格从1654元/平方米上涨至2600元/平方米，四年上涨1000元/平方米左右；2005-2007年，房价在4000元/平方米到5000元/平方米之间小幅波动，但比前三年的房价已有大幅增加；2008年以来，房价以每年近千元每平方米的幅度上涨，涨势较快。根据台州市统计局公布的2011年1-7月的交易数据，前7个月的成交均价达到了9322元/平方米。

 

 
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    图2.52001-2011台州市商品房销售价格

 

    注：因台州市统计局自8月起不再公布成交均价，2011年数据为1-7成交均价。

 

    2000-2004年间，商品房销售面积在100到200万平方米之间曲折增长；2005-2007年间，销售面积突破200万并接近300万平方米；2008-2011年，商品房销售面积大幅波动，2008年受金融危机影响低于2007年仅为228万平方米，2009年受救市政策推动一举超过400万平方米，2010年虽有调控政策，但仍然创纪录的达到了464万平方米，为2000年的四倍左右，而当年的成交额则为2000年的18倍之多。2011年8月起成交量迅速回落，9、10、11月份更是地量，12月份有所回升，当月销售面积为33.7万平方米，全年累计商品房销售面积为329.6万平方米，比2010年大幅减少了28.9%，降幅为近十年最大。

 

   
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    图2.6台州市历年商品房销售面积

 

   
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    图2.7 2001-2011年台州市商品房成交额

 

    注：因台州市统计局自8月起不再公布成交金额，2011年数据为1-7月累计成交额，增幅为与2010年1-7月同比值。

    三、房地产调控政策

 

    （一）国家房地产政策

 

    2011年，国家延续着2010年以来的调控政策，继续施行“限购、限贷”政策，以遏制房地产价格的上涨态势，一些城市还出台“限价令”，以期完成房地产价格的调控目标。整体而言，中央政府货币手段、信贷手段、行政手段三管齐下，地方根据自身实际出台相应政策，全年“严厉调控年”的基调得到贯彻执行。

 

    从1月底的国八条，再到央行的多次上调利率和准备金，限购政策扩大至二、三线城市。限购、限贷、购房贷款利率全面上浮、提升购房付款比例等一系列抑制购房需求的严厉措施，对今年房地产市场走势产生了重要影响。

 

    表3.1 2011年国家房地产调控政策汇总

 

政策	出台时间	文件	内容
货币	2011.1 - 2011.6		1月 14 日，2月 18 日，3月 18 日，4月 21 日，5月 18 日，6 月 20 日共 6 次提高存款准备金率， 大型银行存款准备金率达 21.5%；中小金融机构的存款 准备金率达 18%。
	2011.1 - 2011.6		2 月 9 日，4 月 6 日，7 月 7 日共 3 次加息，一年期存款 利率为 3.25%，商业贷款利率为 6.8%，个人住房公积金 贷款利率为 4.7%。
信贷	2011.1.26	国八条	二套房贷款首付不低于 60%；利率不低于基准利率的 1.1 倍。
限购 令	2011.1	国八条	扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、 计划单列市（35 个大中城市）和房价过高、上涨过快的 城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有 2 套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有 1 套及以 上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买 住房。截止 2011 年 6 月，已有约 40 个城市出台限购措 施。
	2011.8	新国五 条	楼房限购令从一线城市传递到二三线城市。 8 月 25 日，台州市发布《关于进一步落实房地产市场调 控工作的通知》，成为二三线城市限购“首令”。 9 月 11 日，衢州市成为中国第 46 个宣布限购的城市， 也是继台州市之后唯一跟进限购政策的二、三线城市。

    资料来源：浙江大学房地产研究中心报告《2011年房地产上市公司发展战略与经营策略比较研究》

 

    截至2011年12月29日，全国此前执行“限购”政策的46个城市中，至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。

    （二）台州市房地产调控政策

 

    2011年2月，台州市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控加大住房保障工作力度的实施意见》，实施意见涉及住房贷款首付比例、加大保障性住房建设、促进普通商品住房开工建设、加强售房监管等五方面内容，共有26条。

 

    意见中明确表示，贷款购买商品住房的首付款比例不得低于30%；第二套住房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套及以上住房暂停发放住房贷款。新政亮点之一是购买商品住房严格实行实名制，已签订商品住房买卖合同并办理网上备案的，不得擅自变更或者解除。这将有力打击炒房者，抑制短期炒房。此外，新政要求商品住房必须公开预售，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。同时，进一步加大住房保障工作力度，加快推进保障性住房建设，大力发展公共租赁住房，解决困难家庭的居住问题。

 

    2011年8月25日，台州发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》

 

    （简称《通知》），台州成为住建部给出“五条标准”后，第一个限购的二三线城市。《通知》在家庭购房条件、套数限制、住房情况审查等方面做出新的规定。通知强调，全市市域(含所辖县<市、区>)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。