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主题:台州市区房地产市场发展报告(2011 年)

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台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  发帖心情 Post By:2012-8-13 14:13:55

    四、房地产市场交易

 

    (一)新建商品房市场

 

    1.销售量波动,限购令成分水岭

 

    2011年台州市全市实现商品房销售面积共330万平方米,比2010年减少了28.9%,也低于2009年的422万平方米。从台州市全市的月度商品房销售面积来看,限购令对台州市全市的销售影响较大。2010年1-7月,台州市共销售商品房面积为190万平方米,2011年同期为200万平方米,略增长了5.5%。8月份起,2011年的月度销售面积均低于2010年同期,且下降幅度较大,降幅最大的10月份同比减少了83.7%,当月销售面积仅为9万平方米。可见限购令虽是仅针对台州市区,但对全市的销售情况产生了影响。

 

   
此主题相关图片如下5.jpg:

 

    图4.1 2010-2011年台州市全市商品房月度销售面积(单位:万平方米)

 

    从台州市区的商品房月度成交套数来看,限购前后的差异非常大。限购前,台州市区的商品房交易旺盛。4月份的成交套数为343套,5月和6月的成交套数也达到了200套以上,最高的7月份共成交了352套。

 

    8月25日台州市限购令出台,8月份的成交套数为192套,不到7月份的60%,由于限购令出台时已近月底,8月份的数据或很难说明问题。接下来的9月份是传统的黄金月份,仅成交了5套商品房,可谓是低量。10月份依旧没有起色,仅成交了9套,传统的“金九银十”皆以个位数的成交量告终。11月份延续9、10月份的惨淡,仅成交17套。12月份得益于如荣安华府、白云山名苑壹号苑等几个新开楼盘打折销售,成交量环比大幅回升,达到了215套。

 

   
此主题相关图片如下6.jpg:

    数据来源:台州市房地产管理局,数据截止至2011年12月30日

 

    图4.22011年台州市区商品房月度成交套数(单位:套)



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台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  发帖心情 Post By:2012-8-13 14:16:34

    2.销售额增加,环比涨幅有波动

 

    2011年1-7月,台州市区商品房成交总额为186.4亿,相比去年同期增长了34.1%,为2010年全年销售额332亿元的56.2%。通常下半年的销售金额要高于上半年,以2009、2010年来看,下半年的销售金额分别占到了全年销售总额的60.0%和64.0%。台州市2011年上半年市区销售金额为167.3亿,8月起出台的限购令势必对下半年的销售量已产生重要影响,全年商品房累计销售面积比去年缩减134万平方米,下降了29.0%,故虽然今年商品房价格高于去年,但是今年的销售总额能否超越去年很难说。

 

    表4.1 2009-2011台州市区商品房销售额月度数据(单位:亿元)

 

1‐2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

合计

2009

33.5

26.3

10.5

15.7

17.3

31.9

36.1

18.6

13.4

26.6

42.4

272.3

2010

71.0

15.4

15.9

13.9

8.7

14.1

25.2

48.5

39.9

47.5

31.4

331.4

2011

59.7

25.3

30.7

17.8

33.8

19.1

-

-

-

-

-

186.4

注:台州市统计局自 2011 年 8 月起停止公布销售额数据。

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台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  发帖心情 Post By:2012-8-13 14:20:55

    3.成交价上涨,环比涨幅已收窄

 

    台州市区的商品房销售均价近三年来一路上扬,2009年销售均价6530元/平方米,2010年销售均价为7542元/平方米,涨幅为15.5%,2011年1-7月的整体商品房销售均价为9929元/平方米,涨幅扩大到了31.6%。今年4月份的销售均价高达12361元/平方米,或许正是不断高企的房价,促成了台州市区“限购令”的出台。

 

    表4.2 2009-2011台州市区商品房销售均价月度数据(元/平方米)


 

 

1‐2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

2009

5626

6491

6008

6595

5864

6449

7085

7494

7324

7363

5895

2010

6709

9475

8463

7976

8186

6799

6418

8732

7191

6018

7000

2011

7623

9704

12361

9873

10138

9876

 

 

 

 

 

    数据来源:台州市统计局,由于8月起不再公布销售均价,导致数据不可得。

 

    下表为纳入台州房地产联合信息网(台州市椒江区房地产管理局主办)的观测楼盘的成交信息。可以看到,截止2011年12月30日,台州市椒江区观测楼盘中共成交了5123套商品房,总面积41万平方米,其中住宅占比76.0%,总成交金额为45.3亿,成交均价达到了11040元/平方米。

 

    表4.3 椒江区2011年商品房销售情况
 

销售金额
()

均价
(元/平 方米)

 

套数

销售面积(平方米)

 

总面积

 

住宅

 

商业

 

办公

 

其他

4531438329

11040

5123

410469

312019

26503

2130

69817

    数据来源:台州房地产联合信息网 http://www.0576fdc.com/wsbaxs/xs5.asp,截止 12 月 30 日。

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台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  发帖心情 Post By:2012-8-13 14:23:07

    (二)二手房市场

 

    截止2011年12月30日,台州市区共成交二手房4062套,总面积为36.2万平方米,住宅占了其中近70%的成交量。四个区中,开发区的成交量最大,椒江区以略微差距紧随其后,两个区占了成交总面积的87%。下表为台州市四个区的二手房成交情况。

 

    表4.4 台州市二手房成交情况(单位:套,平方米)

 

城区

住宅

商业

办公

其它

合计

套数

面积

套数

面积

套数

面积

套数

面积

套数

面积

市本级(开发区)

1034

110560

198

14463

206

17094

381

18807

1819

160924

椒江区

1145

109605

146

20088

59

4379

425

18807

1775

152879

黄岩区

80

7678

——

——

——

——

37

2641

117

10318

路桥区

225

33840

4

147

18

984

104

2734

351

37704

合计

2484

261,682

348

34,698

283

22,457

947

42,988

4062

361825

    数据来源:台州市房管局 http://www.zjtzfg.gov.cn/default.aspx,数据截止 2011 年 12 月 30日

 

    由于无法获得台州市区二手房销售价格的信息,下面以椒江区二手房成交情况进行分析。椒江区是台州市的大城区,其房地产市场容量远远大于黄岩区和路桥区,成交情况也更为活跃,因为具有相当的代表性。整体而言,2011椒江区年二手房成交量低于去年。2010年3月至12月的总成交套数为1586套,而今年1-10月的总成交套数仅为1135套,且自8月台州市出台限购令以来,椒江区二手房成交量急剧缩减,8、9、10三个月的成交量持续下滑,总成交套数仅为237,而去年同期这三个月的总成交套数达到了512套,缩减了54%。可见“限购令”虽然仅限购新建商品房,但二手房市场已经不可避免的受到波及。

 

    从成交价格来看,椒江区2011年成交均价高于2010年,今年1月以来,二手房成交均价逐步走高,从年初的7626涨至7月份最高的8944元/平方米,8月9月有所回落。根据台州房地产联合信息网公布的二手房交易信息,2010年椒江区的二手房成交均价约为6208元/平方米,2011年前10个月的交易均价为8128元/平方米,上涨幅度为31%。

 

   
图片点击可在新窗口打开查看此主题相关图片如下7.jpg:
图片点击可在新窗口打开查看

    数据来源:根据台州房地产联合信息网http://www.0576fdc.com/公布数据整理而成

 

    图4.3 台州市椒江区二手房成交信息(单位:套,元/平方米)


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    (三)土地市场

 

    2011年台州市区土地市场交易有所萎缩,成交面积与成交金额遭腰斩,成交均价降一成。2011年台州市区公开招拍挂土地面积共计1632091平方米,成交面积1340250平方米,同比下降了43.5%;成交金额40.3亿元,比2010年的80.40亿急剧减少了49.8%;整体成交均价亦有所下滑,为3009元/平方米,比上年的3387元/平方米下降了11.1%。

 

    2011年台州市区商住用地共成交57.4万平方米,比上年减少了30.4%,占总成交面积的43.0%;成交总额为29.4亿,同比减少55.2%,占总成交金额的73.0%;成交均价为所有类型中最高,为5128元/平方米,比上年的7962元/平方米下降了35.6%。

 

    2011年台州市区商业用地的成交情况相对较好,共成交203123平方米,同比仅减少了3.3%,成交金额为7.0亿,增加了4%,成交均价为3311元/平方米,比2011年上涨了7.5%。2011年共有10块土地流拍,面积共计291840平方米,其中最大的流拍地块为32号地块,出让面积为112526平方米,用于商业和住宅。

 

    表4.5 2011年台州市区土地交易情况

 

土地用途

成交面积(平方米)

成交金额(万元

成交均价(  /平方米)

2011

2010

同比

2011

2010

同比

2011

2010

同比

仓储

78917

56313

40.1%

5443

5497

-1.0%

690

976

-29.3%

工业

441001

1260930

-65.0%

28225

68025

-58.5%

640

539

18.6%

商业

203123

209970

-3.3%

72317

69527

4.0%

3560

3311

7.5%

住宅

43284

22564

91.8%

3038

4708

-35.5%

702

2087

-66.4%

商住

573925

824256

-30.4%

294319

656290

-55.2%

5128

7962

-35.6%

总计

1340250

2374033

-43.5%

403342

804047

-49.8%

3009

3387

-11.1%

    数据来源:台州市国土资源局网站;成交均价=成交金额/成交面积,未考虑容积率。

    注:2011年纯住宅类出让地块仅有一块,为椒江区钗洋村立改套地块,成交均价特别低。


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台州市区房地产市场发展报告(2011 年)  发帖心情 Post By:2012-8-13 14:33:00

    五、房地产运行指标

 

    为了直观的观测台州市区的房地产市场运行情况,浙江大学房地产研究中心自2010年起每隔半年对台州市区的二手房买卖和出租挂牌数据进行抽样和采集,数据收集的样本范围为台州市区的商品住宅小区,根据各个城区的人口数量和房源分布,采用分层抽样,共采集二手房395个,出租房样本293个。挂牌数据主要来自搜房网台州,数据按台州市区三区进行范围划分,进而分别测算椒江区、黄岩区和路桥区三个区的挂牌房价和租金情况。2011年12月样本采集及房价租金初步测算情况如表5.1所示。

 

    表5.1台州市区2011年12月样本分布情况

 

城区

二手房样本

出租房样本

样本数(套)

各城区比例

样本数(套)

各城区比例

黄岩区

49

12%

37

13%

椒江区

269

68%

192

66%

路桥区

81

21%

64

22%

总计

395

100%

293

100%

    由于测算的数据是未成交的挂牌数据,根据经验,将初步测算的交易均价和租赁均价乘以权重0.9之后,更接近真实的成交价格,因此在计算各项指标时将挂牌价格乘以0.9后再行计算。其中,房价收入比=(房价×90)/(人均可支配收入×3),表示台州平均收入的三口之家购买90平方米的住房需要的年数;房租收入比=(房租×60)/(人均可支配收入×3/12),表示在租房(60平方米)情况下,家庭房租支出占家庭收入的比例;房价房租比=房价/月租金,这是反映住房买卖市场和住房租赁市场关系的指标,数值越大,投资购房的风险也越大。

 

    2011年12月台州市主城区房价收入比、房租收入比、房价房租比三大指标如下。

 

    表5.2 2011年12月台州市各城区三大指标

 

城区

二手房挂 牌均价(元
/平方米)

月租金挂牌 均价(元/平 方米/月)

城镇居民人 均可支配收 入(元)

 

房价收入 比

 

房租收入 比

 

房价房租 比

黄岩

9799

28.8

 

32127

9.2

21.5

340

椒江

11665

16.8

10.9

12.6

694

路桥

10670

20.1

10.0

15.0

532

市区总计

11234

19.0

10.5

14.2

590

 

    2011年12月台州市区的二手房挂牌均价达到了11234元/平方米,三个区中椒江区的二手房交易均价是最高的,达到了11665元/平方米,黄岩最低为9799元/平方米;而黄岩区二手房租赁均价是三个区里最高的,达到28.8元/平方米。椒江区的租赁均价是三个区中最低的,每月16.8元/平方米,这可能是因为椒江区是台州的老城区,租赁房源比较充足但是相对建筑年代也比较久远,因此租赁均价比较低,而黄岩区的租赁房源相对不足,且房源较多为御景华庭、锦绣嘉苑、时代广场这样的高端楼盘,拉高了整体的租赁价格。总体而言,三个区二手房挂牌均价还是比较接近,而租赁价格差异较大。


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    (一)房价收入比合理,买房压力不大

 

    根据国际经验,房价收入比值的合理区间为8-10,若超过10则居民购房困难。2011年12月,台州市区的整体房价收入比为10.5,接近国际合理水平,表明台州市区的居民购房压力不是很大。台州市三个城区的房价收入比比较接近,均在10左右,最高为椒江区10.9,最低为黄岩区9.2,路桥区为10.0。

 

    从2010年至2011年的四次抽样统计数据来看,房价收入比相较去年12月略有下降,从11.0下降到了10.5,下降是由于城镇居民可支配收入的增加幅度高于房价的涨幅所致。

 

    表5.32010-2011年台州市区房价收入比

 

时间

二手房挂牌均价(元/平方
米)

 

城镇居民人均可支配收入(元)

房价收入

2010 年 6 月

9149

28583

9.6

2010 年 12 月

10471

28583

11.0

2011 年 6 月

11128

32127

10.4

2011 年 12 月

11234

32127

10.5


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    (二)房租收入比微降,租房负担不重

 

    房租收入比,是指租房成本占家庭月收入的百分比,该比值越大,说明居民的租房负担越大。根据本次抽样数据,台州市区2011年12月整体房租收入比为14.2,表明台州市区租房居民的收入中有14.2%用于支付房租。三个城区的房租收入比差异较大,最高为黄岩区21.5,最低为椒江区12.6,路桥区为15.0。这主要是由于黄岩区是老城区,出租房源较少、房租水平较高,而椒江区的出租房源是最丰富,租金水平相对较低。2010年6月至2011年12月四次采样发现,房租收入比稳步下降,从18.1下降到了14.2,租房压力有所减轻。这是由租金稳步下降、城镇居民可支配收入稳步增加引起的。

 

    表5.4 2010-2011年台州市区房租收入比

 

时间

月租金挂牌均价
(元/平方米/月)

城镇居民人均可支配收入
(元)

 

房租收入比

2010 年 6 月

22.0

28583

18.1

2010 年 12 月

20.0

28583

16.8

2011 年 6 月

21.0

32127

15.7

2011 年 12 月

19.0

32127

14.2


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    (三)房价房租比上升,投资风险增加

 

    房价房租比,是每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。2011年12月台州市区的整体房价房租比为590,三个城区中椒江区最高为694,接近700,其次为路桥区532,而黄岩区由于房价最低、房租最高,房价房租比最低为340。由于房价上涨和租金价格下跌,使得近两年内房价房租比不断扩大,由去年6月的424倍涨至本次采样时的590倍,表明台州市投资购房的风险不断扩大。

 

    表5.5 2010-2011年台州市区房价房租比

 

时间

二手房挂牌均
价(元/平方米)

租金挂牌均价
(元/平方米/月)

城镇居民人均可支
配收入(元)

 

房价房租比

2010 年 6 月

9149

21.6

24181

424

2010 年 12 月

10471

20.0

25889

524

2011 年 6 月

11128

21.0

28583

528

2011 年 12 月

11234

19.0

28583

590


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