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主题:中国房地产08年发展趋势

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慧子
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等级:版主 帖子:7 积分:75 威望:0 精华:0 注册:2008-6-4 11:16:10
中国房地产08年发展趋势  发帖心情 Post By:2008-6-4 14:11:27

 

中国房地产08年发展趋势

 

目前房地产行业已成为国民经济的支柱产业,房地产行业的发展关乎到社会主义市场经济的持续健康发展,关乎到国家的长治久安,关乎到普通百姓的名计名生。研究分需中国房地产市场发展的现状,同时结合频繁的房地产调控政策以及刚刚结束的十七大有关房地产的政策决议,我们可以判断未来几年房地产的总体趋势。

1.      国家加强对房地产行业的宏观调控,房地产企业面临银根紧缩的压力,拿地融资,开发难度增大。

2.      土地价值回归,房价稳定稳涨,但房地产开发利润率下降。招挂牌制度的全面使土地价格上涨,土地成本在开发成本中的比重明显上升。

3.      房地产市场供需旺盛的局面逐渐得到控制,政府对房地产市场的供应和需要两方面进行调控,期房限转,提高预售标准,征收营业税,二手房个税,第二套住房按揭首付上调等政策在短期内收到了一定的效果。房地产市场供需旺盛的局面逐渐得到调控。

4.      十七大强调“住有所居”,未来几年政府加强廉租房,经济适用房的实施力度。

5.      产品通指化严重,高端产品缺乏差异化,楼盘相互抢夺客源,销售的压力使开发商关注产品个性品质塑造,提升附加值成为关键。


宏观政策把脉市场,楼市调控力度将进一步加强

    现阶段,我国的房地产宏观调控处于一个复杂而敏感的阶段。总体而言,连续4年的调控效果都不甚理想,尤其是06年以来,国家出台了许多政策,包括国6条,包括今年央行的多次加息,提高房贷首付等等。但是全国整体调控效果并不是很明显,比如9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%,涨幅比8月高0.7个百分比,还比上涨1.7%,涨幅比上个月高0.3个报分币,住宅价格涨幅更大。因此,在08年房地产宏观调控有进一步加强的可能。

   从政府方面,“十七大”期间,建设部部长,副部长表示住房保障将是今后的一个时期的重要工作,预计在今年,明年,后年的三年内,廉租房和经济适用房的投资将呈翻倍的趋势。10月25日,温家宝总理在会议上指出要全面落实房地产调控政策,大力推进廉租房制度建设,着力解决群总的住房问题,努力控制房价过快上涨。

   鉴于领导的表态,可以预测,08年房地产宏观调控还会继续把脉楼市,力度会进一步加强。反映在执行层面将会继续强化落实已出台的政策,另一方面新推出新的调控政策。


强化已出台的“旧政”。

主要包括以下几点:

1.70/90政策,事实证明,几乎所有城市都未严格落实,中央相关部门将会向地方政府加压。

2.住房保障政策,国家非常重视,并且对“24号文”已明确界定的相关指标,狠抓落实绝不会手软。

3.是土地政策,实行最严格的土地政策势不可免,将继续严查土地出让,出让金使用情况,打击屯地等。

4.税收政策。部分税政被地方政府弱化,尤其是清算土地增值税执行效果很差,中央可能会再次督促税务部门落实。

5.房地产金融政策,三季度全国房地产开发增速高达30%紧缩开发信贷依然重要,紧缩个人房贷也是重点,提高“第二套”房贷首付及利率还须真正落实。


应市场现需楼市反应,可能出台的新政:

主要包括以下几点

1货币政策,如果08年房价依然高位运行,则央行还会进行小幅加息。

2.住房保障政策,“24号文”只界定了最低收入和低收入群体的住房保障问题,尚存在“夹心层”的问题,如中等偏低收入人群的住房问题,接下来可能会出台补充性政策。

3.抑制投资投机需求,虽然近年有相关政策,但效果不佳,在房价过快增长的严峻形式下,将有新政出台,如物业税的试点征收,二手房个调税严格按20%率税执行等。

4对房地产融资有所限制,由于近期上市公司疯狂圈地,频繁制造“地王”行业管理层对此有所顾忌,将会放缓或限制房企上市及上市再融资,以及房企引进海外基金。


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