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楼市“双向调控”稳定房地产市场

3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

    “我能说的就这么多。”面对记者的追问,全国政协委员、住房和城乡建设部(下称“住建部”)副部长齐骥不再透露任何信息。

  虽然没有再多说,但本届政府的调控思路已经清晰可见。

  3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中重申中国将遏制房地产投机。针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。

  3月6日,齐骥称,“双向调控”亦可称分类指导。齐骥指出,一线城市的房地产市场热度不减,为此限购、差别化信贷和税收等调控政策不会放松。

  而对于库存量比较大的城市,要控制供地和住房供应结构,采取必要手段,消化库存。齐骥表示,所谓高库存是指库存量高于月销售量的12倍~15倍,高过一年到一年半销售量的,就是高库存。

  这意味着,房地产调控将逐渐区域化,而且更有针对性。而通过双向调控的举措可以看出,本届政府对中国房地产行业的发展仍是支持和鼓励性的。

  热点城市:坚持限购不变

  对房价上涨压力较大的城市,今年调控的思路仍是坚持限购。

  齐骥认为,今年以来,1、2月份部分热点城市虽然交易量较去年同期有所下降,但总体上还是呈现出供应不足、供需矛盾比较突出的现象。房价上涨压力仍然很大,对于这类城市,今年的市场调控工作主要是:第一,要千方百计地增加普通商品住房的供应,特别是中小套型商品房的供应。住建部已经与国土资源部等有关部门商定,对于这一类城市今年要继续增加住宅用地的供应,加快普通商品住房建设开发和销售的节奏。第二,为了缓解供求矛盾,仍然继续采取调控措施,包括差别化信贷、税收政策。今年一线城市仍将继续执行限购政策,以保持城市住房供求关系得到缓解;此外,在这一类城市中,继续做好调控的同时将努力增加共有产权住房的供应。

  此外,住建部准备在全国一些热点城市,开展推进共有产权住房的试点工作,它的主要供应对象,应是新就业职工当中的无房户,在满足户籍家庭需求的同时,也要把在这个城市工作多年、有稳定收入的住房困难家庭纳入进来,共有产权住房是在土地出让环节明确供应对象和开发要求以及销售价格,主要以小户型为主,满足新家庭的刚性需求。在土地出让过程中,政府让渡部分土地出让金,把这部分让渡作为产权的一部分含在购房人购置商品住房的占有量,在购买过程中明确政府和个人产权比例,在一段时间内不允许出售出租,到期后,可向政府买回自己先订的这部分产权,或者个人在市场上交易留下自己所得,偿还政府所得。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,共有产权房的方向是对的,但是要出什么样的产品需要探索,特别是退出机制。

  “由于这是比较新的事情,我们想通过一部分试点,来确定共有产权住房的推行办法。”齐骥认为,共有产权住房可以在很大程度上分流目前供求关系比较紧张的城市需求,另外也可以解决尤其在大城市中最困难的这些群体的购房需求。

  应对“鬼城”:救市消化库存

  齐骥认为,去年有少数城市商品住房的库存量比较大,虽然一定时期内,这些城市的交易量也在上升,但库存量上涨的速度要高于销售量上涨速度,导致阶段性库存量比较大。他解释说,通常一个城市,比较理想的商品房库存量应该是月销售量的12倍至15倍,换句话讲,它的存量应该足以支撑12个月到15个月的市场需求。这些库存比较大的城市都超出了这一合理区间,今年要控制这些城市住宅用地供应规模,调整新建商品房供应的节奏,通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求,消化库存。

  这是住建部首次提出消化库存的命题。业内认为,这意味着2014年住建部要对“鬼城”开刀。

  实际上,从去年开始,一些三四线城市告急、预警的消息就频频传出。在去年7月,克而瑞信息集团发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示,在供需关系上,一二线城市和三四线城市分化明显。其中,一线城市供求比仅为0.64,而三四线城市,例如甘肃武威供求比则高达8.06,山西大同供求比达到5.7,延安为4.34,均存在严重供过于求的现象。一时间“鬼城”说法频现。而此举显然是有利于这些城市的房地产市场复苏。

  复地投资集团执行总裁张春华认为,有些三四线城市库存量过高,可能需要5~10年才能消化完,所以即便是仅控制供地规模,也不会导致房价上涨。“现在百姓购房很理性。”高策地产服务机构首席策略官兼顾问公司董事长李国平认为,现在这个政策完全是面对市场的。我们既要防止房地产泡沫的扩大化和覆灭性,也要防止有些地方因为房地产市场持续的低迷对经济带来的影响,所以既要防止房价上涨,也要防止房价下跌。

  从中央调控政策可以看出,今年政府对房地产的调控思路是稳健发展,加上城镇化速度加快,总体房地产市场应是平稳向上的发展势头。

作者:李宛霖 陶… 本站编辑:徐娟

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