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楼市新政致业主连夜涨价 专家:房价短期难明显涨

在政策松绑预期不断强化的背景下,本次新政的出台被业界看作是“如期而至”。分析人士认为,新政剑指改善型需求,在个人住房转让营业税“5改2”的共同作用下,二手房市场有可能率先受到提振。政策放松将进一步传递至新房市场,二季度市场成交量有望攀升。总体而言,由于库存压力尚未得到根本缓解,短期内房价难以出现明显上涨。

  楼市新政提振成交 去库存仍是主旋律

  分析人士认为短期房价走势难逆转

  楼市新政一石激起千层浪。记者获悉,包括深圳、广州在内的多个城市出现二手房业主连夜“反价”的现象。

  在政策松绑预期不断强化的背景下,本次新政的出台被业界看作是“如期而至”。分析人士认为,新政剑指改善型需求,在个人住房转让营业税“5改2”的共同作用下,二手房市场有可能率先受到提振。政策放松将进一步传递至新房市场,二季度市场成交量有望攀升。总体而言,由于库存压力尚未得到根本缓解,短期内房价难以出现明显上涨。

  新政出台 多地业主“反价”

  “房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。根据央行、住建部、银监会联合下发的通知,拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

  这次以“降首付”为主题的楼市新政,让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格,昨晚通知下发之后,业主加个5万10万的都不在少数,有的干脆就不卖了,坐等房价上涨。”上述经纪人透露。

  深圳中原研究中心调查显示,在深圳的二手房交易市场,有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象,二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升,现已突破33000元/平方米。据记者了解,除深圳之外,包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。

  除“降首付”之外,财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  在此之前,免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年,对于业主们来说差别很大,不仅缴纳营业税的概率变小,给业主们处置房产的时间也更宽裕,业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。

  政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”,一些新房的开发商也开始酝酿涨价。记者了解到,新政出台前,河南、南京、杭州等地已有开发商宣称准备上调新推项目开盘价。杭州万科推出了“24小时特惠房源”,宣称旗下所有项目“24小时不打烊,24小时不涨价”,并预告4月开始新推项目价格将全面上调。

  提振信心 成交有望回暖

  中国指数研究院对此次新政出台前一周(3月23日至29日)各地市场的监测显示,多个城市出现量价齐涨的态势。其中,北京商品住宅(剔除保障性住房)成交1177套,13.02万平方米,成交面积环比上涨27.15%,成交均价为23613元/平方米,环比上涨0.94%。上海商品住宅成交套数1950套,环比上涨33.2%,成交均价为28001元/平米,环比上涨2.07%。二线城市方面,杭州、武汉、南京等地的成交均明显回暖。

  同期重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中,27个城市环比上升,占比超过监测重点城市数量的7成。环比来看,一线及二线代表城市涨幅均超过20%,二线代表城市涨幅最高,为26.4%;同比来看,二线代表城市领跑,同比上涨10%,三线代表城市次之,同比上涨9.6%。

  中国指数研究院在分析此次新政出台的背景时指出,在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下,各个城市的库存压力持续增加,今年1-2月销量继续大幅回落,多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上,市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏,仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。

  分析人士指出,在去年四季度以来多个利好政策的合力之下,一二手房市场的供应热情有望得到激发,购房者出手的意愿在加强,楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面,预计会有一个明显的增长。

  上述机构指出,最新出台的政策意味着改善型需求获大力支持,楼市稳消费基础更趋牢固。对购房者而言,二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本,刺激潜在购房需求特别是改善型需求的释放。针对新房市场来说,公积金购买首套自住房成本首付比例降低,大大减轻了改善型需求在购房初期的资金压力。针对二手房市场来说,免征营业税期限由5年调整为2年,带来二手房流转成本降低,在一定程度上刺激二手房交易。因而,此次政策调整,对购房者的直接影响是购房成本降低,影响市场预期,一定程度上也刺激部分观望需求入市,推动成交回升。

  据记者了解,与当前情况类似的是,2009年信贷政策由紧转松,二套房首付比例低至20%,多重政策叠加,房地产市场随之迅速转向。在2008年的低基数基础上,2009年全年销售面积突破9亿平方米,同比增幅超过50%,而销售额高达4.4万亿元,同比增长83%。但2010年信贷收紧后,市场即陷入低迷。中国指数研究院分析认为,2015年市场再度迎来二套房利好政策,公积金二套首付最低30%,商贷二套首付降至2010年初的40%,加之二手房交易税费减免,或与2009年类似,助力楼市成交回暖。

  库存高企 房价走势分化

  据中国指数研究院的监测,新政发布前一周,开发商已加大推盘力度,其监测的10个重点城市共开盘59个项目,累计推出房源近8000套。其中,上海开盘8个项目,推出房源738套,广州开盘6个项目,推出房源643套,北京开盘3个项目,推出房源572套;二线城市累计推出约6000套房源。此外,上述开盘项目整体价格平均上涨4.36%。

  据记者了解,新政出台之后,也有多个城市的开发商连夜修改推盘方案,想“趁热打铁”加大推货量。接受记者采访的多位业内人士均表示,随着推盘热情和购房需求激发,楼市将迎来一波成交高峰。

  但相比之下,房价是外界更为关心的因素。分析人士认为,政策放松的主要目的在于支持改善型需求,加快库存压力较大城市的去化,从而稳定市场。就价格而言,更需视实际情况区别看待。

  中国指数研究院分析指出,此轮政策放松主要是进一步刺激市场促消费、去库存。与之相对应的,库存压力较小的一二线重点城市已进入控制人口规模阶段,购房落户政策已基本取消,而不少二三线城市仍采取放宽购房落户政策,如海口、无锡等。兴业证券研报认为,年初至今,房地产公司主要任务仍然是去库存,尤其是供给量较大的三四线城市。政策松绑将进一步促进库存去化,助力三四线城市楼市回暖。

  在此背景下,有分析人士认为,对于库存压力较大的三四线城市来说,“量”比“价”的增长显得更为重要,卖方短期内应该继续坚持“以价换量”的策略,因此价格短期内难以明显上行。

  仲量联行华东区研究部总监周志锋也指出:“中国各地楼市基本面有很大差异。大部分二、三线城市库存巨大,未来新增供应也非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面,而非考虑提高售价。在一线城市和1.5线城市整体市场基本面健康,此次政策的放松可能导致这些地区的房价进入上升通道。”

作者:佚名 本站编辑:陈芸

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