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新政后房价平稳 楼市“涨价红头文件”为吓唬犹豫客

从“330新政”落地一周对于市场的实际影响表现来看,也仅一线城市、少数二线城市对降首付降营业税门槛有积极反应,其他城市反应并不明显,上半年大中城市基本面并不会有实质性的好转,房价在第二季度出现大规模上涨可能性不大。

  “自2015年4月1日起××华东区域项目所在优惠取消,价格全面上涨10%。”3月30日,房产新政刚出台,就有这样的“红头文件”在微信朋友圈上流传,“红头文件”被盖上了公章,直接贴在了售楼处的告示牌上。新政出台后,多个楼盘传出涨价的消息,但是“假作真时真亦假”,大张旗鼓喊涨价的未必真涨。业内人士透露,这样的“通知”很有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作。

  “红头文件”去年出现过

  如此大张旗鼓地号称涨价,无疑会给人一种“房价即将起飞”的感觉。“所谓的涨价通知并不一定是真涨价,而有可能是部分房地产项目为了推动成交而做的营销炒作,既能推动成交还能提高自己的关注度。”上海中原市场研究部高级经理卢文曦表示。这样的“通知”其实不是给准备买房的客户看的,而是给那些已看房多时却还在犹豫的人看的。至于是否真的会涨价,则还要根据市场,特别是实际“蓄客”的情况来决定。

  事实上,“涨价通知”的招数去年年底就已出现过了。某房企曾发布通知称从11月起开始对浙东区域现有在售楼盘提价5%-10%。随后微信朋友圈又流传出多家地产公司部分项目上调售价的文件。之后则是各种辟谣的消息。价格有没有涨已不重要,重要的是前期还在犹豫的客户已成功地被“圈进来了”。

  新政出台后价格较稳定

  从实际情况看,大量成交的楼盘中还没有出现明显涨价。

  记者选取了3月1日以来成交套数最多的20个新盘,对比了它们新政出台前(3月1日至30日)以及出台后(3月31日至4月7日)的成交均价。根据德佑链家监控的数据来看,这20个公寓楼盘中,有10个楼盘较前期价格有所下跌,跌幅在0.01%至4.36%之间,有9个楼盘的价格较前期有所上涨,涨幅在0.08%-5.11%之间,另有一个楼盘持平。不难看出,除了个别高端楼盘因为房源的差异,价格波动较大,大部分楼盘的涨跌幅都在5%以内,甚至不乏一些涨跌幅1%以内的楼盘。总体而言,一手商品住宅价格在新政后暂时保持了稳定。

  上半年不可能大规模涨价

  “大部分城市楼市仍有去库存的压力,至少在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以出现大规模涨价。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,五部委“330新政”落地后对楼市影响具有滞后性,至少今年上半年楼市基本面上难有实质性好转。

  从政策利好的影响来看,二套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年对于“卖小买大”的置换型或首次改善型需求的影响最大,置换型购房者整个周期一般需要2-3个月的时间,因此政策对于市场的实际影响具有一定的滞后性,也就是说,2015年6月以后才能看出“330新政”对于楼市的真正影响。从这个角度看,五部委“330新政”对于下半年市场成交量的表现将会更明显,而对于上半年的影响相对少一些。

  从“330新政”落地一周对于市场的实际影响表现来看,也仅一线城市、少数二线城市对降首付降营业税门槛有积极反应,其他城市反应并不明显,上半年大中城市基本面并不会有实质性的好转,房价在第二季度出现大规模上涨可能性不大。

  最后,上市公司半年报与销售业绩指标等因素迫使房企第二季度继续跑量,不可能出现大规模涨价。张宏伟表示,退一步来讲,即使未来2-3周内各城市对于新政都有所反应,但品牌开发商力拼半年度(上市公司半年报)销售业绩的策略也不会改变,开发商会使出浑身解数在第二季度的3个月内最大限度跑量扭转大中城市今年年初楼市不给力的大势。因此,二季度的大中城市楼市,要想出现成交量逐步回升,基本面好转的行情,房价尤其是上市公司项目的价格就不可能在上半年出现大规模涨价。

作者:徐 运 本站编辑:陈芸

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