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谁有权让小区拆围墙?专家称开放小区需居民同意

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》近日印发,其中提出,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

  不是所有已建成住宅小区都要打开

  昨日,国家发改委城市与小城镇改革发展中心总规划师、规划院院长、教授级高级城市规划师沈迟向南都记者表示,已建成住宅小区和单位大院打开,不是马上都要改,另外改也是需要条件的。

  其实文件已经做出说明,打开住宅区的目的,不是简单把围墙拆了,以开放整个社区,而是为了“解决交通路网布局问题”。一些城市居住区的路网布局已经较密,城市主干路、主次支路的匹配得当,那么即使一个居住小区相对封闭,也就没有打开再开支路的必要了。也就是说,如果某一个住宅小区的道路公共化之后,对于城市干道的交通流量也没有影响,那也同样没有必要去改。

  即使对于新建住宅小区,《意见》也强调了“原则上”不再建设封闭住宅小区。沈迟说,比如有的住宅小区在远郊,通过一条路进出城市,那也不是一定要采用街区制的形势,或者一定要打开。“要看具体规划的情况,不会一刀切”,沈迟说,大规模的封闭小区打开之前,也还需要做好路网规划、规划衔接等一系列工作。

  还会有相对封闭的居住小区和居住组团

  沈迟说,在1993年制定、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》里其实已经有了这样的规划思路。其中将城市居民生活聚集地,分为从大到小的城市居住区、居住小区、居住组团三类。

  规划学者、中山大学教授袁奇峰说,现在一个居住区通常约1平方公里的面积。居住区以下切割成四五个约25公顷的居住小区,也就是通常所说的“小区”。目前我国很多城市的公共道路切割都停留在居住区这一级别,“典型的就是深圳”,小区内部道路多私有化。

  沈迟说,实际上,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开的方式,也不是把这个小区所有的道路都变成公共道路,而是根据该地整个路网的规划需要,将原先被主干路包围的封闭的大型居住区分成若干个居住小区,从而开辟出一些可以过境的公共道路,通常是区别于主干路的主次支路,就能优化整个区域的路网。

  这也就是说,市民关于出门下楼就是马路的担心,并不必要,因为还会有相对封闭的居住小区和居住组团,保障居民的生活空间,只是之前的小区太大了,所以才要“逐步打开”。根据2002年版的《城市居住区规划设计规范》就要求“小区内应避免过境车辆的穿行,道路通而不畅”。沈迟说,所谓“通而不畅”,就是不让车速太快,影响安全。

  不是要让小区开放而是着眼路网结构

  “是着眼于路网结构,而不是要让小区开放”,沈迟说,未来小区管理单元可以更加分散化,比如一栋或者几栋在一块,而不是好几百栋楼一块儿封闭式管理,一是阻碍城市交通,同时也显得居住区活力不足。

  沈迟还向南都记者表示,对于城区来说,特别应该抓住旧城改造和整片区域棚改的契机,做好路网规划,不能再搞封闭式的大院。一个城市如果一平方公里以内有80个路口才会显得城市有活力。巴塞罗那有108个路口,而北京可能只有20-30个,所以显得生活气氛不足。

  沈迟也建议,目前只有城市居住区规划设计规范,这是不够的,应该同步进行整个城市街区设计规范。中央发布的意见也要求,树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。“配级合理的道路系统规划出来之后,封闭小区也就搞不成了”,沈迟说。南都记者吴斌程思炜发自北京

  业内观点

  打开住宅小区仍需配套政策

  专家称应充分尊重业主权益,物业管理升级、治安与配套设施也需跟进

  中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强认为,长期以来国内交通规划上只注重主干道,没有预留“毛细血管”,而封闭小区不断出现,对路网形成割裂,破坏了道路微循环系统,人们出行,无论长途短途都挤在主干道上,从而引发城市交通痼疾。中国城市规划学会秘书长石楠说,比如高校,在国外基本上是开放的。

  但专家认为,开放小区具体实施上,不仅是“拆墙破院”那般简单,还要从物业管理、治安、物权等方面出台后续配套政策。

  中国房地产业协会副会长胡志刚认为,政策执行难点主要在于既有住宅小区上,由于小区配套设施、道路绿地等在权属上仍归业主所有,开放小区应充分尊重小区业主权益,出台配套政策,考虑利益重新分配与调整。

  石楠表示,开放小区涉及到既有小区业主权益的维护、物业管理的升级、治安与配套设施的跟进等问题,仍需在制度上与法律上出台配套政策,也需要根据小区所在地段特征妥善处理开放方式。《意见》中,“原则上”“逐步”等字眼也体现了政策落地必将是循序渐进的过程。

  广东省华南和谐社区发展中心主任周活宁认为,最近几十年以来的房地产开发造成街区分割,像番禺华南板块这样面积庞大的郊区板块被“割裂”的现象尤其明显,小区封闭之后,原来需由政府承担的部分城市管理责任落到小区物管身上。如果重新打开小区大门,意味着这种社会管理职能重回政府之手,政府需在治安管理、邻里纠纷等社会治理方面倾注更大的人力财力。他认为,新政实施,对老八区的意义更大,因为最近几年老城区加强了封闭式管理,一方面增加了停车收入,但与此同时大大增加了交通阻塞。

  广州房地产市场的观察人士米思图则认为,中央文件提到开放小区,并非意味着要将小区内的所有配套设施都免费“对外”,只是道路资源对外开放。对于大部分小区来说,这些“对外开放”的道路资源主要用于步行,只有少数超大型小区的一些道路资源需要开放给机动车。“开放大门之后如果能让步行距离控制在15分钟内是好事”,米思图建议可通过未来新建的住宅小区试行对公众开放、增加街道居委会及NGO的社区治理功能等方式,以此逐步提升市民“开放小区大门”的观念。

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作者:佚名 本站编辑:陈芸

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