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推广街区制方向正确 需要完善配套措施

新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。这一提法一经发布立即引发网友和公众热议,已经封闭的小区重新打开,是否涉及物权法问题?未来小区不能再封闭、其安全问题如何保障?

  近日,中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《若干意见》)中提出:“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。这一提法一经发布立即引发网友和公众热议,已经封闭的小区重新打开,是否涉及物权法问题?未来小区不能再封闭、其安全问题如何保障?专家认为,推广街区制是正确的方向,有利于增加公共道路和打通社区微循环;也有利于社区公共设施共享,营造有特色和充满活力的社区。与此同时,这一政策的真正实施还需要很多配套文件的出台,而且会有缓冲期和过渡期。

  3大焦点

  封闭小区开放涉及物权法问题?

  要具体分析

  对于“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的提法,一些网友有疑问,这是否涉及物权法问题?

  华南师范大学政治与行政学院副教授何贵忠接受记者采访时表示,“主要看如何开放?开放什么?国家这个政策出台,应该有过渡期,并有一系列的配套政策。”具体来说,小区道路方面,如果小区主干道原来就规划为公共道路,政府是可以要求开放的,现在的问题是一些大型小区侵占了公共道路;而如果是真正属于业主共有的小区道路,要开放就涉及赔偿问题。

  绿地也是如此。何贵忠说:“小区公共绿地属于物权法规定的私人财产,如果要开放就是公有化,这样就涉及法律上的问题。”

  记者发现,《中华人民共和国物权法》 第73条的规定确实有两个“除外”——建筑区划内的道路,属于业主共有但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

  封闭小区开放实行难度有多大?

  应有过渡期

  记者了解到,在相关规划法和技术规定中一直要求不能擅自封闭公共道路,经过修订、今年1月起实施的《广州市城乡规划技术规定》第29条规定:建筑区划内的道路划分为城镇公共道路和业主共有道路。任何单位和个人不得擅自封闭使用城镇公共道路。

  房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“要实行这一规定,肯定要有一个缓冲期,需要配套文件出台。”业内人士表示,从国内各大城市的实践上看,即便原先规划的是市政公共道路,但小区已经封闭,大量业主入住后想让小区打开大门,再开通市政路,实施难度较大。

  此外,还有专家提出,对于新建住宅小区,可以仅限定住宅楼部分土地用于出让,而原来住宅小区概念的道路和绿地都作为公共设施用地,但这样会大幅度减少土地出让面积和土地出让金。

  那么,未来土地出让价格的计算方式是否会发生变化呢?对此,市国土规划委暂未回复记者的询问。

  今后如果不再建封闭小区,老的封闭小区是否会更抢手、楼价也水涨船高呢?谢逸枫认为:“这一政策对楼价不会产生什么影响,首先政策不会马上实行,其次决定楼价的关键因素还是供求关系、货币政策和地价等。”

  小区开放后安全问题怎么解决?

  物管要求增

  本次《若干意见》中提出要推行街区制,在不少规划界专家看来,方向上是正确的。

  广州大学建筑设计研究院副院长王河直言,封闭小区不符合国际做法,因为满足不了消防要求,也不利于公共资源共享,逐步打开的方向是正确的。而且我国也是在近十几年才流行封闭小区,此前很多人都住在街道,归居委会管。

  在规划专家、中山大学教授袁奇峰看来,封闭小区是城市化进程中社会分化的产物。社会分化加重、贫富差距拉大,再加上流动人口多,社会治安问题增多,城市中产阶层自然有对安全的需求。此外也和过去政府公共财政有限有关。

  对于打开封闭小区,《若干意见》中主要认为是解决交通问题,打通社区微循环。对此,不少规划专家也表示认同,认为现在不少城市交通状况的恶化,封闭式小区要极大责任,严重占用、分割了城市道路资源。

  此外,还有人认为,小区开放有利于公共设施共享,道路打通了,一楼的临街店面就多了,诸如咖啡馆、餐馆、茶室、书店等会越开越多,能够营造更有特色和活力的社区形态。

  最令公众担心的还是开放式小区会带来治安和安全问题。对此,房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“封闭小区开放会给物管带来难度,有关方面应该增加保安措施或增加社区民警,从而增加物管费用和政府负担。”

  人民日报客户端:

  拆围墙非拍脑袋决定

  拆小区围墙是拍脑袋决定吗?当然不是。

  在中央看来,封闭小区是当前城市病的一大病因。超大封闭社区形成,迫使人们不得不开车出行,却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张,造成街区宜居性不高,社区活力缺乏。

  不少人觉得,如果能居住在一个封闭小区,特别是单位大院,那必是极好的。人们在抱怨新生事物时不妨也多思考一些。

  第一,小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区确实有好处,但对于城市交通而言,它无异于一个个“拦路虎”。在地图上看,每个封闭小区都有可能成为城市的交通“盲点”。在欧美等发达国家,为应对交通拥堵难题,不少国家正是通过发展小街区,畅通城市毛细血管,使城市路网稠密,四通八达,从而达到“治堵”的目的。第二,街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽,拆围墙有助于增强社区活力。与之相比,没有围墙的街区制能将封闭小区内的其他资源公共化,例如绿地、停车场、小商铺等,带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活,整个城市的经济会更有活力。

  当然,“没有围墙,怎么保障居民道路安全?”“车来车往,如何不被噪音打扰?”“很多小区道路本就狭窄,如何达到疏解交通的目的?”这些老百姓担心的问题确实值得关切。这就提醒相关执行部门:街区制推广不会一蹴而就,在制定具体规划时,必须注意完善与之相关的配套措施。首先,推行街区制要有“软件”支撑。未来,街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配,还需要在法律上有明确规定和细分。其次,推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题,是实现住宅街区化的前提。最后,街区制的推行还需要一些单位做表率,开放封闭小区从一些单位大院开始,才有利于未来街区制的顺利推行。

作者:杜娟 本站编辑:陈芸

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