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“小区开放”一石激起千层浪 律师称业主权益可能受侵害

2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布后,“不再建立封闭式住宅小区”成为公众讨论的焦点。北京一位不愿具名的房企人士对房掌柜表示,开放式街区对于城市整体而言肯定优于“大院”格局。第一是解决交通问题,第二有利于阶层间的融通流动。

  2月21日,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》公布后,“不再建立封闭式住宅小区”成为公众讨论的焦点。

  北京一位不愿具名的房企人士对房掌柜表示,开放式街区对于城市整体而言肯定优于“大院”格局。第一是解决交通问题,第二有利于阶层间的融通流动。

  但也有开发商吐槽:“我们真金白银买来的土地,园林和道路都是算在出让面积上的……”

  中咨律师事务所贾瑞果律师认为,根据物权法第七十三条,建筑区划内的道路属于业主共有。如果实施社区开放政策,将会与之违背。

  小区开放各有利弊

  前述《意见》指出,实现内部道路公共化,解决交通路网路网布局问题,促进土地节约利用。

  对此,北京一位不愿具名的房企人士对房掌柜分析:“开放式街区对于城市整体而言肯定优于‘大院’格局,第一是解决交通问题,中国的城市交通很重要的一个问题就是缺乏毛细血管,内部小循环不通,仅靠大动脉肯定是不行的,一个个‘大院’就成为一个个交通“血栓”,副作用明显;第二,有利于阶层间的融通流动,开放式社区有利于不同收入、不同层面人群的交流,减少‘贫民窟’和‘富豪区’的对立情绪。”

  但也有观点认为,前述《意见》显然对既有社区的私密性提出了挑战。

  众所周知,私密性是人类对住宅功能的基本需求之一。按照西方人本主义心理学奠基人——马斯洛对人类需求的划分,“私密性”属于人类最基本的心理需求,私密性的满足与否会直接影响人们对家园的依赖感和归属感。

  网友“蔡大路的月亮”:业主花钱买个封闭小区,就图个安静、安全和里面的公用设施,现在好,全开放给路人使用了,流浪汉也可以过来了。

  网友“战国鬼谷子”:瞎搞了吧,不封闭,那外面的车在小区内乱窜,噪声也受不了。

  一位来自开发商的人士向房掌柜记者吐槽道:“我们真金白银买来的土地,园林和道路都是算在出让面积上的,之所以规划大片的园林、水系就是想让业主有一个舒适、私密的居住方式。”

  中国中央别墅区研究院院长刘东认为,用地广人稀的交通管理办法去解决一个人口密度、建筑密度、车辆密度极高城市的问题,有待商榷。

  对豪宅私密性提出挑战

  在像北京这样的一线城市中,当中高端住宅成为市场主流时,这则消息犹如晴天霹雳,让“豪宅们”猝不及防。

  有业内人士称,豪宅的私密性是产品销售的一大卖点,也是高端客户选择豪宅产品的要素之一,开放式街区的提出无疑是将豪宅推向水深火热之中。

  前述房企人士,《意见》对豪宅项目影响很大。在现有治安环境下,开放式小区的私密性甚至安全性保障都是问题,对于高密度、高容积率的社区,以楼为单位保障安全(私密性肯定会打折扣)还是可行的。但对于低密度社区,安全就成为一个难于攻克的课题,这个课题很难通过技术手段解决。

  虽然《意见》提出的”不再建立封闭式住宅小区“在豪宅私密性上提出很大挑战,但北京作为一个特殊的城市,有不少高端项目配建保障房,其在应对方面已有所实践。该人士表示:“硬区隔无法实现,就要设法做好软区隔。另外,人力的投入必须加大,物业安保的投入和物联网等新技术的运用必须增加。”

  刘东表示:“开发商在规划时,如果政策不允许做院墙,那可以挖一个大概五米深、三米以上宽的壕沟,然后在这里面做垂直绿化。这样的话就是除了除了道闸以外的地方,谁要想进去就要先爬过这个所谓的护城河。”

  除了在硬件上实施“软隔离”,在物业的投入(如安保人员)开发商也可以多做配备,但是业主能否为此买单仍是一个疑问。

  有业内人士称,单靠物业的投入解决安全和私密问题也不现实,这需要匹配相应的社区警力和互动形式,不是开发企业或物业企业自己能完全解决的。

  是否与物权法不符

  在一个社区,它的公共投入如安保、园林绿化、日常维护等,都是在物业范围内去管理。对于《意见》,刘东提出可能存在违反物权法的相关规定。“如果小区开放,那么小区的业主权益可能会遭到侵害,这是属于小区业主们的个人资产,因为他们已经支付了服务管理费”。

  对于此问题,中咨律师事务所贾瑞果律师对房掌柜表示,具体要看怎么实施。根据物权法第七十三条,建筑区划内的道路属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。“如果实施社区开放政策,将会与之违背。”

作者:肖硕丰 本站编辑:陈芸

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