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马光远:外资能成中国房地产接盘侠吗

放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价暴涨,目前,房地产投资作为最好投资的阶段已经过去。

  放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价暴涨,目前,房地产投资作为最好投资的阶段已经过去。

  在人民币贬值的大背景下,住建部等六部委修改了2006年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,放宽外商投资房地产企业在注册资本的缴付以及机构和个人购买自住、自用住房方面的政策,取消了外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求,以及境外机构和个人在购买自住自用商品房时必须在中国居住一年的规定。

  一般情况下,一些国家为了确保本国房价的稳定,对于非本国居民和机构购房会设置一些限制条件,2006年通过的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》就是在当年房地产价格快速上涨的情况下,为了稳定房价而采取的“限外”措施。当然,从实际效果来看,这种“限外”的措施实际上收效甚微,在2008年金融危机爆发之前,中国的房价仍然经历了快速上涨,而且,由于当时很多监管措施并不到位,一些海外机构和个人通过各种途径投资中国的房地产。可以说,中国房价走到今天,也有外资机构和个人的贡献。

  在中国经济下行,人民币近期贬值的背景下,通过放松外商投资企业在房地产开发和投资以及购买自住商品房方面的限制,用意是不言自明的,和“两会”以来通过的一系列稳定房地产市场,促进住房消费的举措是统一的,都是通过放松以前的行政限制,进一步稳定房地产市场的预期。然而,需要探讨的是,在今天这个特殊的情况下,放松外资在开发和购买商品房的限制,能否进一步推动房地产市场预期向好,外资能否成为中国房地产的“接盘侠”。

  很显然,中国房地产市场今天的基本面已经和2006年房地产价格刚刚快速上涨时不可同日而语。就房地产市场的基本面而言:其一,过去作为短缺经济的房地产目前已经基本实现供需平衡,除了一线等少数城市,大多数城市住房短缺的历史基本宣告终结;其二,房地产已经正式告别了过去的暴利时代,行业的收益率逐年下滑。

  其三,在成本和融资的两大压力下,很多房地产企业事实上从2014年开始进行转型,过去趋之若鹜的房地产业,似乎成了人人避之不及的行业。3000多家上市公司,以前很难找到不做房地产的,而现在,很多兼营房地产的,都制定了退出房地产行业的计划,甚至主业为房地产的,也去悄然推动“去房地产化”的努力。甚至一些龙头房地产企业也加入了去房地产化的潮流。在商业地产的龙头万达加快去房地产化,大力布局文化旅游产业的同时,万科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等领域的布局。

  基于此基本面的研判,尽管上半年,一些城市的房地产销量和价格在政策组合拳的助力下开始回暖,但行业本身已经告别“高利润、高增长、高回报”的三高阶段,由于三四线城市的库存压力,房地产事实上已经从短缺经济走向结构性的过剩,开发商和房地产行业的洗牌和改变不可避免,一些中小地产企业要么被并购,要么退出房地产行业。在这种情况下,放开外资开发的限制,放宽外资机构和个人购房的限制,并不能使房地产的基本面逆转。

  就此而言,放松外资限制并不会逆转房地产的基本面,也不用担心中国房价暴涨。未来影响中国房地产走势的最大因素,除了宏观经济的基本面,还有人民币贬值和降准降息宽松政策的双重影响。在正常情况下,人民币的贬值会引发国际资本的退出,从而使整个房地产市场承压,而降准降息又意味着投资房地产仍然可以起到保值的作用。未来房地产市场会如何,不确定性极大,但可以确定的是,对于购房者而言,一定要意识到,在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下,房地产投资作为最好投资的阶段已经过去。

作者:佚名 本站编辑:陈芸

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