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社科院专家:房地产将进入市场调整期

中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎表示,市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。郭克莎强调,在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大,但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势。

  中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎表示,市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

  郭克莎强调,在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大,但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势。

  郭克莎表示,未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

  以下为全文:

  由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上,社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题,共同把脉下半年房地产市场发展走势。

  中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎:

  建议在局部扩大房产税试点范围

  关于房地产问题我有三点看法:

  第一,我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长,经济增长反过来也影响房地产发展。

  现在的问题是,除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响,更大的问题是,经济稳定、社会稳定也受房地产影响,因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币,房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说,供求决定价格,按道理是相互作用的,但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存,中央希望开发商降价促销,但是一旦价格一跌下来,市场就不行了。也就是说,降价促销跟去库存模式相矛盾。

  现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过,世界各国房地产市场的定位,在近两百个国家和地区中,大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能:居住功能和经济功能,即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现,用房地产的非居住功能拉动经济,很多国家都陷进去了,房地产绑架了经济,引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段,所以未来走势及影响比较麻烦。我认为,需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。

  第二,房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩,但局部市场分化很厉害。这个时候,房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期,是在大的上升过程中有周期性的波动,可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台,也许有一个几年的调整过程,但是自从去年政策出台后,市场出现明显反弹,区域市场出现分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性,我认为市场调整的趋势并没有走完,未来还会回到调整过程中,没有什么强大力量能支撑它持续性上涨,多数城市仍将回归下行趋势。

  在政策没有退出的情况下,房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复,即总体上扶持了一阵子市场,又反过来调控部分城市,结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了,最终还是要慢慢下去。严格来说,地方政府没有力量扭转市场调整的趋势,因为大的趋势主要取决于宏观政策,就是中央政府部门的政策,包括流动性的宽松,直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾,一般情况下难以改变市场,即使有作用也很短时间。

  未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小,所以大的方向,我认为调整趋势还会出现,还会持续,同时短期波动会比较多。

  第三,关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾,什么矛盾?第一,政策时间不能很长,不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上,但是房地产市场撑不了几年,政策的作用就一两年,甚至更短。第二,市场是分化的,扶持政策很难解决分化的问题。一调控,钱都流到一线和二线热点城市,区域市场分化更加突出。第三,政策只能刺激市场的需求,去库存,但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资,住房销售增加多少,对消费、经济的拉动作用不大,我们前几年测算过,真正的影响就是投资。

  下一步政策怎么办?总体上保持市场相对稳定的条件下,重点加强两个方面:

  第一,加强长期性政策,尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。从经济发展、城镇化角度明确国家的长期政策,这样对于稳定预期,引导预期有作用。同时,也能够跟短期政策结合起来。

  第二,政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点,扩大试点范围,至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。因为一线城市热起来,调控一线城市会引起二线城市热,如果二线真热了,再去调控它,可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市,让四线的库存消化。这样一来,房地产投资投机需求就会再起作用,刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场流动性较多,投资投机需求的力量很强,短期很快会使部分市场转向短缺。因此可以试一试房产税的作用,也就是先在局部扩大试点范围,起一定警示效应,解决区域市场分化的问题,抑制连锁影响。

  还有一个政策取向,就是对房地产开发商、房地产企业,在政策上促进其加快转型发展。现在房地产即使能够拉动经济增长,它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业,这边去过剩产能,那边又拉回来,市场很容易被不同政策左右,摇摆不定。我国经济发展进入新阶段,在新常态条件下,房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。如果想让资金流向新经济、新产业,就要控制这方面的投资,让资源实现重新配置。

  《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强:

  下半年房价结构性上涨 总体趋势稳中有升

  2016年,从整个房地产市场形势来看,由于去年出台了一系列去库存的刺激政策,导致政策面和资金面全面宽松,推动了购房需求的集中释放,市场成交量迅速回升。今年上半年,开发投资和新开工面积增速已经触底回升,多数城市商品房成交量高于去年同期,部分城市单月成交量创新高。但是,二季度末出现了高位回落的迹象,预计下半年房地产开发投资增速会继续回落,虽然上半年新开工面积有了大幅增长,但总量没有太大突破,年内新开工面积不会有显著提升。

  随着房地产市场的分化,一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧,由于前期需求的过度透支,成交量走高后,房地产将进入市场调整期。我们认为,政策收紧将直接导致成交量下降,短期上涨空间有限。同时,由于去库存仍然是下半年行业的主旋律,尤其是对三四线城市来说,由于去库存能力不足,压力仍然非常大,政策应该会继续保持宽松态势。对于房价初步的判断,应该是维持结构性上涨局面,总体趋势稳中有升。

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作者:佚名 本站编辑:陈芸

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