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2006年,台州楼市何去何从

2006年,台州楼市何去何从

■宏观政策不是打压楼市而是“稳定压倒一切”■投资性需求特别是短期投机将淡出视野■竞争将进入白热化,价格战不可避免■产品分化,市场细分,多层次的房地产市场将形成
  2005年,中国房地产,宏观调控成了主流。央行房贷新政、国务院“八条铁规”及建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》相继出台。在银行、税收、财政政策等多种手段的共同作用下,全国房地产市场特别是以上海、杭州等为代表的长三角楼市,陷入了停滞甚至下挫的调整过程。而类似土地流拍、打折包括退房潮都成了房地产市场的“流行词”。同样的,作为长三角地区重要一环的经济强市台州,在2005年也出演了一幕“风雨飘摇”的楼市好戏。步入了2006年,台州楼市能否在震荡的过程中重新振作,走上良性发展的稳定之路?

自住需求是主要导向,投资性需求特别是短期投机将淡出视野
  众所周知,台州这几年历来是一个投资浪潮一波高过一波的经济发达地区。作为长三角人均收入排第二位的一个经济强市,台州人有很强的一种投资意识,比如“一铺养三代”导致了台州的一些临街商铺价格被炒到了和杭州西湖边的黄金商铺一样高。而雄厚的民间资本不仅将本地的房价拉高,也吸引了很多外地楼盘来台州“吆喝”。
  每年台州大大小小的房展会,总会看到很多上海、杭州的楼盘的身影。不过,事过境迁,2005年的宏观调控这一记重拳,结结实实地打在了投资者特别是短期“投机者”的身上,银行利率升高、期房限转、加征营业税等一条条紧箍圈明显加大投资风险,也缩小了投资回报。在此影响下,投资者的风光可说是一去不复返。而自住需求肯定将成为2006年主宰台州楼市的主导需求。当然,笔者并不否定消费者为了子女而作的长期投资需求,但是,从购买目的性来说,单纯为了“赢利”而产生的投资或投机行为,在2006年肯定会更加逐渐地淡出市场。
开发商竞争将进入白热化,价格战不可避免
  2005年,台州楼市在逆境中艰难行进。在开发量激增的情况下,整体销售量虽然有所增加,但是销售量的增长幅度却出现了下降。面对这个局面,开发商也陷入了一个进退维谷的尴尬境地。之前的房地产市场,是卖方市场,客户都追着开发商跑,好的差的,只要房价在涨,变化的就是一个字“快”。但现在进入了买方市场后,开发商会发现客户真的“挑剔”了。一般的楼盘,会愕然发现找不到自身的独特亮点,开盘后就陷入了苦苦挣扎的局面。
  同样,到了2006年,在市场容量有限的前提下,开发商的竞争势必将进入白热化,特别是在一些局部供应明显大于需求的区域,在笔者看来,价格战不可避免。也许开发商短时间内形成攻守同盟没问题,暂时不降价或不搞促销也没问题。但资金的压力,市场的压力最终还是会将改变这一局面。去年10月份的杭州楼市就是台州楼市最好的翻版。房展会上,绝大多数楼盘打起了促销战,8.5折、买房送车成了一些楼盘的销售“利器”。同样,开发商在面对这个残酷的市场的时候,如果本身没有核心竞争力,价格战就成了最后一招!
产品分化,市场细分,多层次的房地产市场将形成
  市场经济中,总有亮点的。笔者也认为,到了2006年,也并不是“哀声一片”。说句实在的,市场再艰难,刚性的住房需求总是有的,结婚的小青年需要房子,拆迁的本地居民需要房子,外来务工人员同样也需要房子???不管是过度的还是长久的,台州的房地产市场肯定是很大的。但如何避免在同一层次的市场上恶意竞争,如何找准既有购买能力又有购买欲望的消费者的要求,这将会成为摆在2006年开发商面前的一道关键考题。答的好的开发商就能笑看风云了;答不好???不好意思,市场是残酷的,出局在所难免。
  产品分化、市场细分的直接影响就是将形成多层次的市场局面。一些楼盘,本身所处的区域或者环境就拥有很大的优势,肯定要走高档精品路线,除了在概念上营造一些“噱头”外,更加重要的是有否在产品本身和后期的物业管理上扎扎实实的下功夫???是否采用一些新型的绿色环保材料,有否采用新型保温节能技术,物业管理是否能安全贴心到位都成了高端市场品质化生存之道。
  就目前台州房地产市场来说,房子不少,但是好房子真的少。像开元?云顶佳苑,景元花园这些高品质的楼盘,可以说是凤毛麟角。而好楼盘在市场严峻时的表现,无论是新房还是二手房市场,都明显有着极大的抗跌能力。与此相对,两极分化的另一端也就是一些适合大众消费的低总价、中小户型的房产也将拥有很大一块市场,一方面是因为之前上马的很多项目,存在着产品雷同的弊病,都把3房、4房作为了主力户型,而中小户型(除了单身公寓)相对稀缺,另一方面则是国家调控对住房投资方向的影响,新政给予普通住宅保留的契税优惠,2年后转让免除营业税的优惠,包括银贷政策同样也给予了普通住宅的利率倾斜……政策的引导力作用无庸置疑了。
宏观政策???稳定压倒一切
  2005年的政府宏观调控,可以说是一步紧逼一步。那么,在2006年,国家甚至地方政府还有可能出台更严厉“新政”来进行宏观调控吗?就目前的整体形势来看,可能性不大。因为就2005年的调控政策的威慑力来说,笔者认为已经足够了,后续无非是政策的实施力、执行力问题了。甚至于像一直在传言“物业税”出台与否,笔者也认为纯粹属于“朝三暮四”还是“朝四暮三”的数学游戏了。考虑到地方政府的利益,虽然说台州的房地产市场还没有足以要挟整个地方经济,但政府的收入,在房地产市场滑坡的时候已经受到了极大的影响。土地流拍导致直接财政收入的减少,房地产以及与此相关的行业的效益下降导致相关税收收入的减少都让地方政府感受到了切肤之痛。正是因为以上两点因素,所以,2006年的宏观政策,应该是“稳定压倒一切”。
  2006年的台州楼市,是购房者自住需求主导市场的时代,是开发商差异化竞争,品质化竞争的时代。衷心祝愿台州楼理性发展。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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