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以近取胜,社区商铺仍有市场

对于现在的购房者来说,买房置业已经不单单指的是入手住宅类房源,商业地产从曾经的市场“配角”转身成为购房者青睐的对象,很多购房者把目光投向了商业地产。随着商铺投资的走俏,市民的投资意识普遍增强,住宅区周围的社区商铺需求仍在增加。

  对于现在的购房者来说,买房置业已经不单单指的是入手住宅类房源,商业地产从曾经的市场“配角”转身成为购房者青睐的对象,很多购房者把目光投向了商业地产。随着商铺投资的走俏,市民的投资意识普遍增强,住宅区周围的社区商铺需求仍在增加。业内人士认为,成熟住宅区积累大量人气,商铺的投资价值潜力更大。购房者在出手之前,要多考虑房源的位置、考察市场潜力,从而淘到最具潜力的商铺。

  社区商铺,指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。

  社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层,或者商业用途裙房。现在的社区商铺已经打破原来以铺位形式为主要形式的特点,铺面形式逐渐成为社区商铺的主流。因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺。

  按照消费者的消费行为,将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态,结合社区商铺的特点,社区商铺可以按照商铺的投资形式分类,分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。

  社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报亭及服装店等;服务型社区商铺的商业形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

  从以上社区商铺可能的商业形态可以看出,社区商铺具有广泛的功能特点,而且商铺大多数投资小,容易出租、转让,无疑让社区商铺成为商铺投资中的“小盘活跃股”。

  投资客依然偏好社区商铺

  当下,越来越多的投资者将目光投向了商业地产。作为商业地产中不可或缺的一种业态,商铺正受到越来越多投资者的青睐。其中,立足于住宅区的社区商铺以其“风险较低,回报率相对稳定,价格适中”受到不少投资者的肯定。

  一位有着多年投资经验的秦先生表示,目前自己更偏好社区商铺投资。“第一次投资是在路桥的一个专业市场买了铺子,但是整体生意不景气,租金降了三次才留住商家,租金回报率相当低。”

  后来,秦先生又在开发区的商务区板块买了一间社区商铺,近几年随着商务区板块的加速开发,不少商家入驻,秦先生的商铺很快就租了出去。“社区商铺主要针对小区居民的生活服务,招租方面更容易更简单些,而且受整个商业项目人气的影响较小。”

  “买了房子后发现小区的周边全是楼盘,刚好小区正在销售沿街商铺。看到这个商机,所以就马上入手了一套小户型商铺。”家住温岭的周先生表示,小户型商铺花的钱不是很多,自己压力不大,以后自己可以开个小店,也可以租出去,非常划算。

  市面上仍有不少社区商铺

  随着商铺投资的走俏,市民的投资意识普遍增强,住宅区周围的社区商铺需求仍在增加。与此同时,市面上社区商铺的供应量也较为充足,在未来还将持续增加。

  目前,台州楼市在售的社区商铺有浙能玉兰广场、仙居大卫世纪城的永乐花园和永丰花园、三门江山华府、天台财富国际、玉环汤臣名都、路桥云锦花苑、黄岩亿邦豪庭等等。其中,路桥中盛豪庭在售商铺面积30-90平方米不等,有按揭9.7折,一次性9.5折优惠;天台财富国际目前1-2层80多间外铺在售,面积从10-200多平方米不等,享受全款9.8折,按揭9.9折。

  此外,开发区方远广达嘉苑、温岭东豪庭、三门锦龙雅苑和新湖国际等住宅小区都配有相应商铺,推出时间未定。值得注意的是,三门君临城邦将在11月推出三期房源,现有“千元认筹抢1折金铺”活动,存1000元开盘日有机会抽取打1折商铺,另有“日进百金”认筹活动,存5万元认筹意向金,从签约日开始至开盘,每天可累积100元,可优先选铺,也可参与“抢1折商铺”的活动。

  有业内人士表示,目前市面上社区商铺单价不等,市中心或者成熟小区的社区商铺价格相对较高,不过总体来说,不少社区商铺因在购入后还需有一段时间的培育期,且不少位于新区的新开发楼盘的社区商铺价格也比较低,可以说是商铺投资的“入门级”物业。

  电商冲击下更应把握商机

  拥有庞大、稳定消费人群的社区商铺被誉为“生活最后一公里”,更有专业人士认为,在电商的冲击时代,社区商铺比传统零售百货商店更具竞争力,未来租金水平甚至可能与步行街街铺抗衡,投资一间好的社区铺,比选择那些低总价的“楼上铺”要安全。

  不过,即使如此,投资商铺仍需要越来越谨慎。投资社区商铺,最重要的不是看社区的规模,而要看社区的人群聚集效应。即使是大型社区,假如人群不是常住型,消费力自然不稳定;即使是大型社区,假如商铺规划、招商定位不合理,引入的商家也无法带动人流,社区商铺自然也难以聚集人气,商铺价值难被看好。好的社区商铺,不仅能吸引社区内的居民消费,更能吸引社区外的居民消费,这样的商铺转手能力更强,价值会越做越高。

  另外,很多投资者购买商铺后,往往把商铺放租,等待商铺身价升值。这种“懒人”收益法,更多是把商铺价值寄望在整体市场行情向好之上。实际上,投资者买入社区商铺后,还可以下更多工夫,比如对商铺进行经营规划,对租客进行选择,以保证商铺价值。

  社区商铺投资注意要点

  业指南置

  随着各个大型社区入住人口的增加,社区氛围不断成熟,社区商铺的投资热涌现,吸引不少投资客的注意。这类商铺虽然短期内升值较街铺缓慢,但长期投资收益稳定。一般来说,投资商铺不仅要看到其直接赢利状况,更要看到该商铺所隐含的延伸效应和价值。


  优先考虑社区临街商铺

  社区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、社区内商铺和商场铺三种。

  其中,临街铺经营风险最小,因为其服务对象既有社区固定的客户群,也有社区外的居民,服务受众面较广,很容易获利。但是选择临街商铺也要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈,如人口密度、消费能力等因素,还要根据周边客户及其消费层次来定位。

  考察社区环境和未来规划

  社区商业环境可从购物环境、所在商业街的知名度以及人流量的多少来考察。

  其中社区的购物环境、店铺周围的人流量是最应该关注的事项;市场供求关系的大小也会直接影响到商铺当前的租金收益;弄清楚区域内消费的人群主力是社区内还是社区外,尽管有部分社区商铺面向街道,但是主要消费人群仍然为社区居民,这样投资临街商铺就同投资社区商铺没有什么区别,若临街商铺面对的客户除社区业主还有外围的客人,投资前景就相对乐观。

  一般来说,商铺经营者应该主要以百货、药房、冲印、发型屋和服装等为主要经营内容。新楼盘的社区商铺,可以在短期内经营些建材、饰材等商品,因新房子需要装修,也会有不错的收益。

  关注社区消费群体特征

  社区消费人群规模的大小、整体消费能力的高低也将影响今后商铺收益和风险状况,在投资前需要仔细把握。

  分清这个社区是老年型社区还是年轻型社区,老年型社区适合开设棋牌馆、茶室、花鸟市场、日常生活购物商铺等,而年轻型社区商铺则适合开设保龄球、桌球、新型餐饮等适合年轻人审美爱好需求的商铺;分清是高档住宅还是中低档住宅,高档住宅适合高级餐饮业、会所等形态的商铺,而中低档社区适合开设大排档、小型餐馆等大众水准的商铺。

  投资前算清回报率

  商铺的投资门槛比较高,所需金额比较大,技术含量比较高,购房者算清回报率是投资的基础。在购买商铺的时候要多了解商铺周边铺面的成交价格,多打听周边商铺的租金价格,算算自己多少年能收益。

  “如果20年的租金可以达到购房价格,也就是说投资回报率在5%左右,才属于收益较为稳定的。”业内人士指出,商铺的价格是由租金决定的,一般来说,商铺的年租金递增在3%~5% 之间,经过计算,市民对于投资收益就能知道个八九不离十。

作者:洪燕如 本站编辑:陈芸

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