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法院网上拍卖的房子,你会买吗?

网络司法拍卖中,房产是最主要的标的物,因具备免佣金、起价低等因素,越来越多的市民也加入其中,意欲买更便宜的房子。但在实际操作过程中,很多人因对司法网拍流程并不十分熟悉,眼睛只盯着价格,拍卖交易前没有看清细则,结果陷入不必要的麻烦。那么,普通百姓在参加房产司法拍卖时,该如何参与,要注意哪些事项呢?

  价格虽便宜,各种规矩还不少,要当心哦

  今年7月24日,路桥区人民法院在淘宝网清仓甩拍一批路南街道秀水名苑小区的商品房,引起了市民的广泛关注。一个区法院一次性推出227套房源,这在淘宝司法拍卖史上尚属首次。

  9月初,温岭法院试水网拍房产按揭贷款。而在更早之前,三门、仙居等多地法院已试点该政策。

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  网络司法拍卖中,房产是最主要的标的物,因具备免佣金、起价低等因素,越来越多的市民也加入其中,意欲买更便宜的房子。但在实际操作过程中,很多人因对司法网拍流程并不十分熟悉,眼睛只盯着价格,拍卖交易前没有看清细则,结果陷入不必要的麻烦。那么,普通百姓在参加房产司法拍卖时,该如何参与,要注意哪些事项呢?

  房产成司法网拍最主要的标的物

  昨天下午,在淘宝司法拍卖的栏目下,记者通过“房产、台州”两个关键字进行搜索,发现我市法院司法拍卖的房产共有3973件,因为是周末,当天没有房产在拍卖,而即将开始拍卖的有170件左右。搜索“机动车、台州”两个字,司法拍卖的数量共664件,远低于房产。

  房产成司法网拍中最主要标的物。温岭法院从2013年10月开始司法网拍,两年来,每年网拍数量达到100件以上,每年的成交额超亿元,房产所占比例达80%以上。2015年三门法院司法拍卖共65件,成交额8896.03万元,其中,房产50件,成交额8823.13万元,占比约为77%。临海法院自司法网拍以来,房产占比约70%,而玉环法院更是高达91.4%。

  拍卖价格常低于市场价格

  司法拍卖房产,最吸引人的,当然是远低于市场价的价格。

  据三门法院工作人员介绍,一套房子最多拍卖3次。一般情况下,第一次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价;第二次拍卖价在第一次拍卖价的基础上下降10%-20%;第三次拍卖价在第二次拍卖价的基础上下降10%-20%,但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。三次拍卖不成功,再进行一次变卖,直接以保留价进行网拍,若不成功,暂不处置。 

  房产网拍中,起拍价低于市场评估价的情况很常见。如椒江台都花园一套面积354.51平方米的别墅,评估价为400多万元,第三次起拍价为260万元,整整低了140万元。近日,椒江赤龙苑一套面积164.8平方米的跃层商品房第一次拍卖,评估价130多万元,起拍价只有117万元,低了10%。

  起拍价低,成交价也大多低于评估价。以10月30日结束拍卖的房产为例。路桥秀水铭苑的一套房子,评估价为104万元,第三次拍卖时,起拍价为69万元,经过6名竞买者20次的出价,最终以77.8万元的价格成交,便宜了26.2万元。10月23日,天台赤城街道一套评估价127万元的房子,最终以118万元成交,便宜了9万元。

  当然,在房产网拍中,也可能出现成交价高于评估价的情况。今年10月初,谢女士参与竞拍了温岭市大溪镇一处房产,该房子是三层立地房,临街,店面可以出租。房子评估价95万多元,前两次都流拍了,第三次起拍价62万元。

  “我买这房子主要是想用于投资。我问了邻居,同排的一间房子刚卖了,价格是110万元左右。我给自己定的最高价格是90万元,拍下后再通过转卖赚点差价。”谢女士说。

  可让谢女士没想到的是,临近竞拍结束,价格一下子从64万元跳跃到80万元,然后超过90万,最终定格在103万元,比评估价高了将近8万元。“这么高的价格,对方也许觉得值。但对我来说,不管是自住还是投资,都觉得没有意思,所以放弃了。”谢女士说。

  竞拍前要细看须知,竞拍最后几分钟是关键

  在台州,一套房子动辄上百万元,对大多数家庭来说是一笔大投资。所以,在竞拍时,要慎之又慎。

  参加竞拍前,竞买人要在网页上仔细阅读《竞买公告》、《竞买须知》,了解竞拍规则。有时,法官对竞拍公告的重点内容用红字标注,就需要重点关注。

  据临海法院工作人员介绍,标的物为不动产的公告期必须满15天,所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说,竞买人有15天的时间去了解该房子,准备保证金。拍卖前,竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时最少有两人报名才能竞价,变卖一人即可。

  国有出让性质的房产,竞买人的条件不受限制;某些类别的拍卖会对竞买人有特殊要求,譬如工业用地竞买人必须是企业法人,农村宅基地竞买人必须是台州市范围内的农业户籍人员。

  竞拍过程中,竞买人要注意拍卖结束时间及自己的出价金额,不要盲目出价竞拍。每套房屋都设有保留价,未达保留价不能成交,需多出价几次。最后2分钟有人出价,自动延迟5分钟,直至无人出价为止。

  此外,除了延拍的时间,其他竞拍时间内竞买人都可以交纳保证金加入竞拍。比如说,一场拍卖在10点结束,你在9点57分时交纳保证金并出价,这价格还是有效的。

  赵先生参加过几次房产网拍。“每次都是在最后几分钟大家才纷纷报出价,有些人会一下子高出十几万甚至二十万元,杀对手一个措手不及。”赵先生说。

  竞买人要实地看样,法院不为房子的瑕疵担责

  竞拍前,更重要的一点是,竞买人要对房子有充分的了解。据三门法院工作人员介绍,竞买人要细读网页上的《标的物情况介绍表》,了解房产使用权类型、使用期限、房产的抵押情况;房子的现有使用状况,比如是否出租,如有出租,拍卖成功之后,只有租赁到期,买受人才可以使用该房子;房产的评估价,保证金数额等。

  除了浏览网页,竞买人在拍卖前必须并亲临展示现场,实地看样,调查是否存在瑕疵。未看样的竞买人视为对标的实物现状的确认。竞买人一旦作出竞买决定,即表明已完全了解,并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院不承担房子的瑕疵担保责任。

  赵先生曾想竞拍温岭的一处房子,在浏览网页时,对价格、地段、质量等情况都比较满意。“于是,我联系实地查看,结果发现房子四周的街道比较乱,还从邻居那里打听到房主喜欢赌博,在外面欠了不少高利贷。为了避免不必要麻烦,我决定不拍了。”赵先生说。

  赵先生还提醒说,有些房子拍卖时是没有腾空的,法院一般会在网页注明的,竞买时一定要注意。

  竞拍需谨慎,“悔拍”要担责

  司法拍卖不是儿戏,特别是高价的房产。竞拍后反悔,可能要付出不小的代价。按照规定,如果买受人反悔会暂扣保证金,等下一次拍卖成功,如果本次拍卖价低于之前的拍卖价,差价从之前买受人的保证金中扣回,若保证金不够扣,余款强制执行。

  去年,仙居一对夫妻就上演了一出“悔拍”闹剧。2014年7月4日,仙居法院在淘宝网上对一处位于仙居城关的房产进行拍卖。该房产的市场评估价为128.1万元,起拍价89万元,竞买人顾某最终以112.7万元拍下。但是,没过几天,顾某便向法院表示,这房子起拍价只有89万元,自己买亏了,不想要了。 

  无奈之下,法院暂扣了顾某的9万元保证金,重新启动拍卖程序。让人意外的是,这次,顾某的丈夫王某加入竞拍者行列,并最终以117.2万元竞得该房产,这个价格竟高于第一次成交价。

  而更加让人不解的是,拍卖成功后,王某并没有及时缴纳余款,造成再次流拍。经法院多次催缴后,王某才道出了其中缘由:“第一次没付款后,我们才知道要被扣留9万元的保证金补差价。不甘心白白赔钱,就决定重新参加竞拍。”没想到,第二次拍卖的竞争更加激烈,冲动之下拍得房产的夫妻俩又一次后悔了。

  9月19日,仙居法院组织第三次网拍,该房产以107.3万元成交,竞买者及时支付了余款。该处房产的拍卖终于成功。王某、顾某夫妇也为自己的“闹剧”付出了代价。

  部分法院可商业贷款,税费需要买家承担

  司法网拍的房子虽然成交价大都远低于评估价,但一次性要付清全款还是把不少有意者挡在了门外。为此,我市两级法院积极与各方面沟通,为竞买人搭建了按揭贷款平台。

  目前,市中级人民法院已会同我市工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、台州银行和民泰商业银行7家银行,共推“拍卖宝”产品,建立了网拍房产按揭贷款机制。

  在三门法院,竞买人缴纳保证金之后可向银行提出贷款申请,银行根据贷款条件及法院提供的拍卖物资料,对竞买人贷款资格及授信额度作尽职调查,予以授信的竞买人可商业贷款。符合贷款条件的竞买人中标后在规定时间内向法院交付成交金额60%以上的首付款,银行在收到三门法院出具的《拍卖成交确认书》、买受人首付款收据后,向符合条件的买受人发放贷款,并在指定期限内以买受人名义将款项汇至法院指定账户。

  温岭法院只有中国银行和平安银行办理司法网拍房产的按揭贷款业务。如果要商业贷款,竞买人要先由上述银行授信,如果竞拍成功,先支付首付款,再等银行办下按揭贷款即可。

  玉环法院系统则暂不支持商业贷款,买受人需全款付清后办理过户手续,然后到银行办理房贷

  需要注意的是,购买市场上的二手房时,一些税费可以由卖方承担。但在淘宝司法拍卖房源的介绍中,税费则均注明由买受人负担,也就是说房屋过户的各种税费均需要买家承担,这会是一笔不小的开支。此外,到截止交付时可能拖欠的水电等费用、物业费、过户费、滞纳金等一切费用,也要由买受人承担。

作者:包斌斌 本站编辑:林琳

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