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台州房票安置加速去库存的实践与思考

2014年12月,路桥推出《住房征收市场化安置实施办法(试行)》,以房票形式,鼓励被征收户用货币化的安置补助款购买本区域的商品房用于安置。经近两年的实践检验,房票安置实现了惠民生、促发展和去库存的三方共赢。

  2014年12月,路桥推出《住房征收市场化安置实施办法(试行)》,以房票形式,鼓励被征收户用货币化的安置补助款购买本区域的商品房用于安置。经近两年的实践检验,房票安置实现了惠民生、促发展和去库存的三方共赢。它既满足群众多样化安置的需求,又加快群众融入城市步伐;既破解征收拆迁难题,又助力消化商品房存量。尤其在去库存方面,成绩斐然。截至2016年8月,路桥共发放房票469份,涉及569套安置房、金额5.15亿元,全区住宅商品房的去化周期从2014年底的36个月下降到2016年8月的11.2个月。这主要得益于以下三大因素。

  创新实施房票安置,是加速路桥去库存较好的突破口。一是房票安置赋予群众自主选择权,他们能按照房票补助金额、自身经济承受能力和家庭生活、求学、工作等各方需要,自由选购适合自身的地段、楼盘和户型,充分满足群众进城自主购房的差异化需求。二是房票安置树立以政府发放的安置补偿款为主、群众补贴市场差价为辅的购房方式,有效弥补农村群众购买力有限的短板,增强群众进城购房的信心和积极性。三是房票安置打通庞大安置需求与房产高库存的通道,通过政策激励引导,能把被安置群众引流到现有房产市场,推动房企加快自身去库存。

  农村中产阶层市民化,是加速路桥去库存较稳妥的路径。路桥不同于椒江,更不同于杭州等大城市,商品房去库存的重任主要依靠本区域户籍人群担当。从农村实际情况看,相对农村富裕群体而言,进城购房是投资行为,路桥购房投资的增值机遇低于上海、杭州等一二线城市。相对农村贫困群体而言,他们补贴市场差价能力有限,而且居住城市,生活成本较高,再就业较困难。相比有钱但不愿买的富裕群体和有意愿而缺钱的贫困群体,农村中产阶层既有一定经济基础,有能力弥补市场差价,又有进城买房,提升生活质量的意愿。而且,在房票安置政策引导下,农村中产阶层有较强烈的市民化动机。通过农村边缘的集体土地上的旧房置换为城市中心的国有土地上的新房,不仅实现家庭资产倍增,而且换房并未改变农村权益。他们既分享农村集体经济的福利,又共享完备的城市生活配套设施,子女就学、就业、成家更为方便。更重要的是,农村中产阶层具备完成市民化的能力。他们已实现职业转换,摆脱农村羁绊,不仅能在城市安身立命,而且会谋求更好发展,能完成从农村到城市的永久性迁移、从农民到市民的本质上转变。因而,作为房票安置政策的受益者,农村中产阶层发挥消费主力军作用,助力路桥去库存。

  有形之手和无形之手相配合,是加速路桥去库存的根本保障。单靠市场无形之手加快去库存,即房企降价,并非最佳方法。因为房价越降,购房者反而越会观望,去库存越发困难。单靠政府有形之手托市救市,地方政府有心无力。路桥房票安置的实践成果,证实只有推进科学的行政决策机制与灵活的市场机制相协调,才能达到事半功倍的效果。有形之手,通过征收拆迁,拓展新的刚性需求;通过奖补激励,树立倡导去库存的标杆;通过凝聚合力,形成全社会去库存的氛围。无形之手,通过大幅降价,凸显性价比的竞争优势,满足群众个性化需求,加快自我救赎的去库存。如,2015年4月起,入市的房票有效发挥鲶鱼效应,明显提升路桥去库存率,商品房销量从一季度的4.45万平米猛增至二季度的22.03万平米。只有在政府出资倡导的与房企自身降价的去库存产生共振效应后,财政资金才能发挥出“四两拨千斤”的作用,撬动房地产市场明显回暖。截至2015年底,因按季结算、分期支付,政府在房票安置中实际支出约为8000万,而路桥商品住宅共销售55.42万平方、成交金额53.77亿元,同比分别上涨91.17%和122.42%。

作者:佚名 本站编辑:陈芸

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