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开放式小区,该怎么管

当下,新建小区大多有物业管理公司入驻,物管人员承担起小区的卫生、安保、绿化等绝大多数工作;而老式居民住宅,多为开放式小区,管理事务则落到了社区和居民的肩上。经十余年实践,许多开放式小区逐渐探索出了一套居民自治的管理模式。

夕阳红守护队在街上巡逻。

  当下,新建小区大多有物业管理公司入驻,物管人员承担起小区的卫生、安保、绿化等绝大多数工作;而老式居民住宅,多为开放式小区,管理事务则落到了社区和居民的肩上。

  经十余年实践,许多开放式小区逐渐探索出了一套居民自治的管理模式。

  业主代表,担当管理重任

  走进位于椒江育才社区的光明小区,干净的楼道,规范的绿化,令人眼前一亮。这样井井有条的管理并非出自于物业公司之手,而是小区居民自治的成果。

  光明小区业委会主任明和平介绍,该小区共有8幢楼24个单元,居民自2004年开始陆续入住,目前有231户,入住率90%以上,出租户约占10%。

  “入住之初,开发商安排了几名物管人员,但许多人觉得物业费偏高,不愿支付,服务水平也一般。2006年,开发商撤出小区,此后小区环境恶化,卫生脏乱差,小偷很多,楼道、墙壁上贴满了小广告……”小区住户杨刚回忆。

  2007年,在育才社区的引导和帮助下,光明小区每个单元推选出一名热心居民作为业主代表,业委会正式成立。

  业委会成员将小区里急需解决的问题列了一张清单,同时也算了一笔账:请保洁人员负责公共区域日常清扫,卫生费分摊至每户约72元/年;排污费每户24元/年;公共电费每户6元/年;草坪修剪每户20元/年(其中7、8号楼无草坪,住户免交)……“这样一来,每户每年交130元,小区日常管理基本能维持。”明和平说。

  作为“楼长”的业主代表们,到各自的单元上门收取管理费。77岁的葛美玲和68岁的王云琴回忆,2007年和2008年,她们收费时都曾碰壁,“许多邻居警觉地问我们,凭什么向他们收钱,收去做什么。”

  她们耐心地解释管理费用途,邻居们将信将疑地交了钱。2009年开始,住户们不再发问,到了时间就主动到“楼长”家里交管理费,因为此时,小区面貌已焕然一新——楼道整洁,“牛皮癣”基本被清除。

  做出一些成绩后,业委会成员们又挨家挨户游说:小区门口的原物业用地已闲置多时,如果出租,收入可作为集体财产。征得全体住户同意后,业委会将面积约110平方米的空屋出租给一家培训机构,所得租金先后为小区每个单元安装了防盗门、电铃、对讲机等设备。

  业委会做了一本详细的账,所有收入和支出都会在年底的业主代表大会上公示并答疑,每笔支出都需要两位经办人和一位经手人签字,才能核准报销。

  杨刚说:“我们小区能管好,一是靠社区居委会帮忙,二是业主代表们热心、团结,善于沟通。”

  明和平坦言,居民自治也有许多不足之处。比如想请两位保安在大门口值勤,苦于资金捉襟见肘,一直未能实现;小区的棋牌室、活动室等,因无专人管理常年闲置;小区停车位少,业委会无力管理,目前只能靠业主们自觉,尽量不占道停车……

  “我们小区住户,老年人占三分之一。各单元的业主代表多为老人,他们愿花时间为小区奔走,而且都是义务劳动。如果是以工作繁忙的年轻人为主的小区,很难复制这样的管理模式。”王云琴说。

  志愿巡防,给居民安全感

  临海市古城街道鹿城社区成立于2001年,辖区面积1.06平方公里,户籍人口1.3万人,常住人口2.5万人。

  这个社区地处老城区中心,住宅楼普遍建成较早,除两个小区有物业管理公司入驻外,其余均为开放式小区,还有大量面街的住宅楼。

  六年前,这个社区的刑事发案率极高,2011年发生偷窃、抢劫、打架斗殴等刑事案件3199起,2012年上升至3992起,占临海全市刑事案件量的四分之一。

  2013年,临海市公安机关牵头开展专项整治行动,鹿城社区则着手开展群防群治工作。

  社区党委书记方华芬游说老年协会成员,组建了一支由24名志愿者组成的夕阳红守护队。他们将社区划为六统、山川、望洋、江滨等六个片区,由志愿者们轮班巡逻,发现可疑人员或紧急情况,及时通知社区工作者或驻守的公安人员。

  巡防活动取得了明显的成效,刑事发案率迅速下降。受益的居民们热情高涨,纷纷要求加入巡逻,队伍从24人增至40人,再到100人,200人,300人,目前该社区已有560名志愿者,年龄从50岁到80岁不等。

  每天早晨和傍晚,片区志愿者戴好红袖章,上街巡逻。去年9月,志愿者们当场抓获冒充政府人员向居民收取“管理费”“卫生费”的诈骗团伙,送至公安机关。

  在夕阳红守护队的守护下,该社区刑事发案率每年以30%左右的比例下降,治安情况越来越好。

  志愿者们又发挥起新的作用,他们组建夕阳红调解团,专门调解邻里纠纷,又组建了文明劝导队、志愿服务队等。

  58岁的朱辉家住该社区的灵江公寓,小区没有物业公司管理,许多方面都存在问题。得到夕阳红团队的启发后,他牵头在小区开展居民自治,按照每平方米0.2元的价格收取基本管理费用,由十余位热心居民负责安保、卫生、维修等方面的工作。

  72岁的邵春芳告诉记者,在这个社区居住了一辈子,近年来才逐渐找到安全感和幸福感。她认为,“居民们有爱心,有凝聚力,有把小区管好的一致目标,才能克服重重困难,解决遇到的各种问题”。

作者:陈洪晨 本站编辑:陈芸

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