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商业地产投资 注意规避风险

评估商圈的发展潜力:要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等,其选项点是否合适,评估其是否有发展的潜力。

  评估商圈的发展潜力:要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等,其选项点是否合适,评估其是否有发展的潜力。

  开发商实力和品牌:因为商业地产是资金要求高,专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力,最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目,有没有战略合作者的支持。

  经营管理公司的能力:商业地产后续经营是最关键的环节,在不成熟的营销链中,开发商与投资者之间只是简单的售卖关系,只要销售成交,开发商则万事大吉了。 但是没有经营管理、招商等原因,许多经营困难的小业主因此停止供楼,发展商面临着回购,所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力。

  定位:每个商圈都有其合适的商业定位,如果脱离了当地消费力与商圈特点,那么后续的经营就存在问题了。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家,主力商家是否有集约力,进行风险判断。业态是发展的原动力,经营是核心,如果没有准确的前期业态规划,后续经营就无从谈起。

  详细评估投资回报与风险:购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值,判断回报的有效方式,是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候,要考虑空置期。最简单的方法是:售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行对比,在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较,从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。

  考虑未来租金: 很多商业地产投资者认为只要当下相对的租金回报较高,暂时可以不考虑未来的租金增长,但是由于未来的通货膨胀,区域规划等变化因素,相比较周边的其他商业物业,租金回报有可能是不断下降的。

  了解物管细节:多租户商业地产通常比较抢手,虽然相关物业的租赁风险降低了,但是未来可能存在较多的管理问题。所以在购买前一定要了解物业管理公司的一些细节条例,要了解是否适合未来的租户租赁。

作者:陈赛娇 本站编辑:陈芸

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