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购买房贷未还清的二手房,有四种方法

用买方的首付款缴清剩余贷款,这是二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家签了二手房买卖意向合同之后,在办理过户手续前,会再支付一笔预付款,相当于房产总成交额的50%至80%(具体数额双方可协商)。卖方可以利用买方支付的钱将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

  ◆网友“背包客”问:我看中了一套二手房,但是房主的房贷还没还清。请问应如何办理相关手续?

  答:在二手房交易中,这种情况不少见。处理这种情况,大概有四种方法。

  1.提前还贷

  原房主向抵押贷款银行提出《提前还款申请》,一般情况下,1个月后可以办理提前一次性还款。

  原房东还清所有贷款,会交给房管部门一个《贷款结清,解除抵押通知书》,房管部门收到这个文件后,证明该房产没有抵押行为了,就可以自由上市交易,办理房屋过户的相关手续。

  2.用买方的首付款缴清剩余贷款

  这是二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家签了二手房买卖意向合同之后,在办理过户手续前,会再支付一笔预付款,相当于房产总成交额的50%至80%(具体数额双方可协商)。卖方可以利用买方支付的钱将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

  买卖双方需要先了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制,如果卖家不符合提前还贷的条件,或者提前还贷需付违约金,那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额,卖家也可以与买家商量提高预付款的比例,或者采取适当降价的方式协商完成。

  3.转按揭(将贷款转移到买家身上)

  转按揭,是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说,出售贷款未还清的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在现实中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。

  4.再次贷款,缴清剩余贷款

  如果以上的方法都行不通,卖家可以考虑用其名下的抵押物向银行或者资金监管机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后,再还清银行抵押贷款。但是,这样一来,卖家需要支付利息或者手续费。

  买房,要买两证齐全的房子

  ◆读者小陈:最近,我看上了一套城郊结合部的二手房。据房东说,他的房子是国有划拨的,是拆迁所得,房产证、土地证齐全。上周,他把房产证的照片传给我。我发现,上面没有到期日。请问,这样的房子可以买吗?

  答:一般来说,市场上的房子可以分为两类:一类属于国有划拨,一类属于国有出让。

  国有出让土地,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。常见的经过公开拍卖竞得的土地,就是属于这种类型。而国有划拨土地,是国家无偿划拨给单位或个人使用的土地,一般分为农村集体土地和国有土地。

  现在,土地证、房产证齐全的国有划拨性质的房子多数集中在村民公寓、拆迁房上。只要房子两证齐全,就是可以公开上市交易的正规房子。如果没有上市交易过,这些房子的房产证上记载的有效期往往是无限期的。而国有出让的房子,房产证上都是有年限的,一般来说,工业用地50年,住宅70年。

  记住一点,购买国有划拨房子的时候,一定要买土地证、房产证齐全的房子,不要购买没有房产证的房子。

作者:黄慧慧 本站编辑:林琳

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