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2011年房价震荡下行概率较大

2011年房价震荡下行概率较大


着眼长远 房地产调控应构建长效机制

  我国房地产宏观调控应该转向长效机制的建设,主要依靠税收、信贷等经济和法律的手段,使房地产调控成为一种机制化,尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击。对于我国的房地产市场,提出以下对策建议:

  1.加大有效供给

  一切市场的根本问题不外乎供给与需求的平衡问题,房地产市场也不例外,要想有效抑制过快增长的房价,必须积极增加有效住房供给,要充分考虑普通居民的生活成本和居住成本,重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的供给,严格执行“新国十条”关于保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先保证供应的规定。根据住房供求和房价运行情况,科学合理地调节房地产用地供应量,把土地供应作为对房地产市场调控的重要手段。对于住房供应紧张、房价偏高、上涨偏快的城市,要适度增加住房建设用地供应总量,并积极探索一线城市城乡结合部集体土地的供给机制。

  2.继续遏制投机性需求

  投机性需求是扰乱整个房地产市场的主要因素,遏制住这股需求对整个房地产市场健康平稳发展至关重要。2011年应该继续坚定不移地遏制投机性需求,具体包括银监会要继续从资金上遏制投机性需求的住房信贷,继续采取差别化利率,如有需要,差别化程度可以更高,住建部要严格执行实名制购房的规定,对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区应一律禁止三套房房贷。

  3.加快保障性住房建设

  住房的两个属性(基本消费品、投资品)决定了世界任何一个国家都不是将其完全推向市场的,住房制度比较成功的国家经验证明,只有将保障性住房建设和商品房建设发展并重的二元结构,才能保证房地产市场平稳、健康发展。实际上,我国启动住房改革的时候,中央对于房地产这两个不同属性是有清晰界定的。作为我国房改的核心文件,1998年的《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中明确指出,在取消福利分房制度的同时,还要建立相应的住房供应体系,就是按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴的方式和政府保障的方式分别解决住房问题,并且在取消福利分房的过渡期间用经济适用住房的砖价补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制。同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。但是,由于住房保障建设一直没有建立相应的地方考核机制,地方政府积极性不高,使得保障性住房体系建设严重不足,商品性住房体系过度发达,本该由各级政府承担的责任基本被推向了市场。从过去几年情况看,全国保障性住房投资任务完成率通常只有1/3,经济适用房开工面积仅占商品房的5%,而保障性住房面积仅占商品房的16%。

  很显然,中央已经将保障性住房作为房地产调控的重点,并纳入地方政府问责范围。整个“十二五”期间,以至将来更长时间,保障性住房建设应该与商品房建设并重,才能满足我国广大群众住有所居的目标。

  4.尽快推出房产税

  房产税作为一种财产税,它的收取能够有效增加住房的持有成本,减少住房投资者投资的收益所得。在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23%-54%之间,而我国目前占比还只有3%左右。因此,2010年5月底,国务院在批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确提出要“逐步推进房产税改革”,“新国十条”也提到要“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”,一切都表明房地产税的征收条件已经成熟。开征房地产税,将明显增加投机房地产的成本,有利于抑制房地产投机。

  5.建设房地产信息系统

  我国的房地产市场由于起步较晚,很多房地产市场的基础建设还很不健全,尤其是房地产信息系统建设的缓慢,导致各部门在监管时缺乏统一协调的基础。而房地产信息系统的建设也有利于房地产调控长效机制的建立。

  在房地产信息系统建设方面,首先要建立房地产公共信息服务子系统。对房地产政策法规、行业信息及时披露,有效减少权力寻租行为,增强房地产市场各方信息的对称性。其次,建立和完善房地产中介机构的信息子系统,严厉打击非法房地产中介欺骗消费者的经纪行为。再次,建立和完善商品房的质量信息子系统,加强购房者对住宅质量的了解。第四,建立和完善企业信用信息子系统,对企业的信用进行监督,便于各部门和公众进行查询。第五,建立和完善个人信息子系统,改变目前“二套房”难以认定的弊端,降低二套房认定的成本和复杂性。同时,将政府各部门及银行的信息互联、资源共享,使得房地产领域的违法违规者无处藏身。

  6.加快制定《住房保障法》

  任何一个市场的健康规范发展都离不开健康规范的法制体系作支撑。我国房地产市场发展虽然已经有十几年的历史,但在法制建设方面却严重滞后。现有的一些规章制度大都属于行政法规或部门规章文件,层次较低。为了改变这种不利局面,我们必须加快房地产法制建设,全面推进相关行政执法和司法配套建设,当务之急就是加快制定《住房保障法》。

  课题负责人:范剑平

  执笔:邹士年

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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