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二手房营业税征收细则新出——两类二手房税负将大增

12月23日,财政部、国税总局出台规定,明确“自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买时间超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

    备受关注的二手房营业税政策细则终于“落地”。

    12月23日,财政部、国税总局出台规定,明确“自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买时间超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

    而根据我市相关规定,同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下”标准的住宅为普通住房,此条件以外的住宅划分为非普通住房。细则出台,明年二手房营业税税费到底会有怎样的变化?哪些二手房受到的影响更大呢?记者近日就此进行了采访。

    ■本报记者肖梅梅/文潘侃俊/图

    【影响】

    “区别对待”产生“区别效应”

    与2005年出台的“未满5年出售的普通商品房或非普通商品房一律按全额征收营业税”相比,此次的政策则是“有的放矢”,全额征收的只是“对焦”非普通商品房。“区别对待”的政策落地,自然产生了一些“区别效应”,想卖房的、想买房的,心里的想法都有了一些变化。

    ●房子面积小的,放心了

    “超过5年的普通住房对外销售时,免征营业税;不足5年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”看到刚刚出台的二手房营业税政策细则,市民徐女士悬着的心终于放了下来。

    去年5月,徐女士在椒江金岸公寓买了一套单身公寓,60平方米,33万元。“买这房的是打算用来出租,长期收益的,但也不排除以后转手卖掉的可能。”徐女士说,之前看新闻,说二手房交易营业税免征年限从2年延长为5年,她就开始担心了。万一等不到5年就要卖房,营业税会不会按照全额征收呢?

    现在细则出来了,徐女士一下子宽了心。“我手头的房子面积小,即使现在就卖掉,税也不多。”徐女士算了一下,照目前的市场价估算,她手头的房子现在市值在48万元左右。如果5年后出售,营业税免征;5年内出售,按前后差额征收营业税8000多元。“虽然按照市场上的操作,最后这笔费用是由买家来承担,但一定程度上也会对成交价有所影响的。”既然税费不多,徐女士也就不用为以后担心了。

    ●想买大面积的,犹豫了

    拥有普通住宅的徐女士放心了,想要购买大面积二手房的市民程先生,却仍然都不轻松。市民程先生最近看中了椒江海悦公寓一套170平方米左右的房子,房东开价108万元。“因为房东买来也是二手房,所以这房子要到春节后才到5年。”程先生对房子很满意,只是因为需要“被迫”承担不少的交税费,让程先生觉得有点不划算。

    “因为要办银行按揭,现在开始办理过户已经来不及享受优惠了。”程先生告诉记者,按照最新政策,明年1月份过户的话,单营业税一项就要6万元左右;等到5年大限到了再买,营业税倒是少了点,只需两万多元。但是程先生又担心房东改变主意,或者以各种借口涨价,那就更不划算了。

    “因为是换房,就想着买大一点的房子。可惜大面积住房很难享受到政策优惠,这笔税费最后还是得由我出。”程先生说,毕竟购房成本增加了,他现在也得好好考虑考虑,也可能会因此选择买一手房。“反正等明年看看市场行情再说吧。”

    【算账】

    两类二手房税负将大增

    明年营业税免征年限由此前的2年重新恢复到5年。调整后税费到底会有怎样的变化?哪些二手房受到的影响更大呢?

    记者采访发现,对比现行政策,此次出台的新政策将会导致两类二手房税负大大增加,第一种是超过2年不足5年而房价增值幅度又很大的普通住房;第二种是超过2年不足5年的非普通住房。

    ●超2年不足5年增值大的普通住房

    根据现行政策,购入时间超过2年不足5年的普通住房,均可免缴营业税。但新政策则规定,要按照销售收入减去购房款后的差额来缴税。

    以某市民将一套2007年初购入、面积100平方米、购入价50万元的住房以80万元售出为例,按照现行政策,该套住房属于购入超过2年不足5年的普通住房,可免缴营业税。而根据新政策,该套住房属于购入不足5年的普通住房,要以销售收入减去购房款后的差额、按照5.5%的税率缴纳营业税,即(80万元-50万元)×5.5%=1.65万元。

    ●超2年不足5年的非普通住房

    根据现行政策,购入时间超过2年不足5年的非普通住房,可按差额缴纳营业税。但根据新政策,要全额缴纳营业税。

    以某市民将一套2007年初购入、面积150平方米、购入价75万元的住房以105万元售出为例,按照2009年执行的政策,该套住房属于购入时间超过2年、非普通住房,可按销售收入减去购房款后的差额缴纳营业税,即(105万元-75万元)×5.5%=1.65万元。而根据新政策,该套住房属于购入时间不足5年、非普通住房,要按照销售收入全额征收营业税,即105×5.5%=5.775万元。

    由此可见,新政策对于短期内购买144平方米以上非普通住房的购房者打击力度最大,尤其是购入时间超过2年不足5年的大户型,由卖家转嫁过来的交易税费将猛增。

附表:营业税政策调整前后差异对比附表:营业税政策调整前后差异对比(以一套购买价格80万元,转手价格100万元二手商品房为例)           

 
普通住宅
非普通住宅
购入时间
 
征收标准
具体额度
多支出
成本
征收标准
具体
额度
多支出
成本
未满2年
恢复后
全额×*5.5%
55000元
44000元
全额×5.5%
55000元
 
0元
恢复前
差额×5.5% 
11000元
全额×5.5%
55000元
2-5年
恢复后
全额×5.5%
55000元
55000元
全额×5.5%
55000元
44000
恢复前
免征
0元
差额×5.5% 
 
11000元
5年外
恢复后
免征
0元
0元
差额×5.5% 
 
11000元
 
0元
恢复前
免征
差额×5.5% 
 
11000元

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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