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房地产估价理论与方法〈疑难问题解析〉

房地产估价理论与方法〈疑难问题解析〉

    问题1

    某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2,容积率为7.5,建筑密度为65O,建筑层数共20层,从-2~+3层建筑面积均相等。地下两层中,-1层为车库,有供出售的95个车位,-2层为人防和技术设备用房(不可出售h地上3层裙房为用于出租的商业用房,地上4-18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月,建设周期为24个月,销售周期为6个月);平均建造成本为3500元/m2,专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%;地价款在项目开发初期一次投入,建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入;该项目建成后,住宅的市场售价为8000元/m2,商业用房年净租金收入为2000元/m2,停车位售价为12万元/个;销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%,同档次商业用房的净租金收入乘数门年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

    解析:

    解析如下:A.总开发价值:①项目总建筑面积:4500×7.5=33750(m2)②基底面积:4500×65%=2925(m2)③住宅出售面积:33750-2925×5=19125(m2)④商业用房建筑面积:2925×3=8775(m2)⑤项目开发价值(分项)a.住宅:8000×19125×(1-6%)=14382(万元)b.车位:12×95×(1-6%)=1071.6(万元)c.商业:2000×8775×5.5=9652.5(万元)出租部分无销售现金总价值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(万元)B.开发成本①购地费:6000万元②建造成本:3500×33750=11812.5(万元)③专业人员费用:11812.5×5%=590.625(万元)④管理费:11812.5×5%=590.625(万元)⑤财务费:⑥销售费用:(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(万元)⑦开发总成本:6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(万元)开发商利润:25106.1-23016.845=2089.255(万元)开发商利润:26106.1-23016.845=2089.255(万元)成本利润率:2089.255÷23016.845×100%=9.077%

    问题2

    某企业拟向银行贷款1500万元,借用5年后一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息;乙银行贷款年利率16%,按月复利计息,问企业向哪家银行贷款较经济?

    解析:

    解析:甲银行贷款本息2775万元,乙银行贷款本息3320.71万元,向甲银行贷较经济。解:甲银行:1500+1500×17%×5=2775(元)乙银行:1500+1500×=3320.71(元)因此向甲银行贷款合算

    问题3

    某企业拟向银行贷款1500万元,借用5年后一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息;乙银行贷款年利率16%,按月复利计息,问企业向哪家银行贷款较经济?

    解析:

    解析:甲银行贷款本息2775万元,乙银行贷款本息3320.71万元,向甲银行贷较经济。解:甲银行:1500+1500×17%×5=2775(元)乙银行:1500+1500×=3320.71(元)因此向甲银行贷款合算

    问题4

    今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用权年限为50年,从2003年5月1日起计。土地总面积1000m2,规划允许建筑面积4000m2,适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年,建筑费为1000元/m2,专业费用为建筑费的4%,第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用,第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%,购买该宗地相关税费为地价的4%,年资本化率为15%,折现率为14%,该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%,工

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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