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估价方法

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

    估价方法选用

    1.1.1  估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

    1.1.2  对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。

    1.1.3  根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。

    1.1.4  有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。

    1.1.5  收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。

    1.1.6  具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

    1.1.7  在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

    市场比较法

    1.2.1  运用市场比较法估价应按下列步骤进行:

        1  搜集交易实例;

        2  选取可比实例;

        3  建立价格可比基础;

        4  进行交易情况修正;

        5  进行交易日期修正;

        6  进行区域因素修正;

        7  进行个别因素修正;

        8  求出比准价格。

    1.2.2  运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

        搜集交易实例应包括下列内容:

        1  交易双方情况及交易目的;

        2  交易实例房地产状况;

        3  成交价格;

        4  成交日期;

        5  付款方式。

    1.2.3  根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。

        选取的可比实例应符合下列要求:

        1  是估价对象的类似房地产;

        2  成交日期与估价时点相近,不宜超过一年;

        3  成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

    1.2.4  选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一其表达方式和内涵。

        换算处理应包括下列内容:

        1  统一付款方式;

        2  统一采用单价;

        3  统一币种和货币单位;

        4  统一面积内涵和面积单位。

        注:1  统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;

             2  不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

    1.2.5  进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。

        有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:

        1  有利害关系人之间的交易;

        2  急于出售或购买情况下的交易;

        3  受债权债务关系影响的交易;

        4  交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;

        5  交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;

        6  相邻房地产的合并交易;

        7  特殊方式的交易;

        8  交易税费非正常负担的交易;

        9  其他非正常的交易。

        注: 1  当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正;

             2  对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。

    1.2.6  进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。

        交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。

    1.2.7  进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

        区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划限制等影响房地产价格的因素。

        区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

        进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

    1.2.8  进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

        有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等;有关建筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:新旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。

        个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。

        进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异,进行调整。

    1.2.9  交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。

        每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。

    1.2.10  选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果,作为比准价格。

    1.2.11  市场比较法的原理和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。

    收益法

    1.3.1  运用收益法估价应按下列步骤进行:

        1  搜集有关收入和费用的资料;

        2  估算潜在毛收入;

        3  估算有效毛收入;

        4  估算运营费用;

        5  估算净收益;

        6  选用适当的资本化率;

        7  选用适宜的计算公式求出收益价格。

        注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

    1.3.2  净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:

        1  出租型房地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

        租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

        维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担,应

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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