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估价方法

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担,应对四项费用中的部分项目作相应调整。

        2  商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

        3  生产型房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

        4  尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净收益。

    1.3.3  估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。

        有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。

        利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调整修正,使其成为正常客观的。

    1.3.4  在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型:

        1  每年基本上固定不变;

        2  每年基本上按某个固定的数额递增或递减;

        3  每年基本上按某个固定的比率递增或递减;

        4  其他有规则的变动情形。

    1.3.5  资本化率应按下列方法分析确定:

        1  市场提取法:应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出资本化率。

        2  安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测,估价对象的用途及新旧程度等确定。

        3  复合投资收益率法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率,按下式计算:

        R=M•RM+(1-M)RE                                ………………(1.3.5)

    式中  R ─ 资本化率(%);

          M ─ 贷款价值比率(%),抵押贷款额占房地产价值的比率;

         RM ─ 抵押贷款资本化率(%),第一年还本息额与抵押贷款额的比率;

         RE ─ 自有资本要求的正常收益率(%)。

        4  投资收益率排序插入法:找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。

    1.3.6  资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系应按下式确定:

        RO=L•RL+B•RB                     &

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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