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估价方法

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

nbsp;               ………………(1.3.6)

    式中  RO ─ 综合资本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;

          RL ─ 土地资本化率(%),适用于土地估价;

          RB ─ 建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价;

          L ─ 土地价值占房地价值的比率(%);

          B ─ 建筑物价值占房地价值的比率(%),L+B=100%。

    1.3.7  计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式。

        收益法的基本公式如下:

              n       Ai

        V = ∑  --------------                              ………………(1.3.7)

             i=1  (1+R)i

    式中  V ─ 收益价格(元,元/m2);

         Ai ─ 未来第i年的净收益(元,元/m2);

          R ─ 资本化率(%);

          n ─ 未来可获收益的年限(年)。

    1.3.8  对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

        对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

        对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用下列方式之一处理:

        1  先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

        2  将未来可获收益的年限设想为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

    1.3.9  当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:

               AO-VB•RB

        VL = -------------------                        ………………(1.3.9-1)

                     RL

        当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下,应采用下式:

               AO-VL•RL

        VB = -------------------         

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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