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估价方法

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

式:

                        2

        V = C(1 - -----)t                            ………………(1.4.9-2)

                        N

        3  成新折扣法下的建筑物现值计算公式:

        V =C q                                          ………………(1.4.9-3)

        式中  V ─ 建筑物现值(元,元/m2);

              C ─ 建筑物重置价格或重建价格(元,元/m2);

              S ─ 建筑物预计净残值(元,元/m2);

             t ─ 建筑物已使用年限(年);

              N ─ 建筑物耐用年限(年);

              q ─ 建筑物成新率(%)。

        注:无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值,估价人员都应亲临估价对象现场,观察、鉴定建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间,维护、保养、使用情况,以及地基的稳定性等,最后确定应扣除的折旧额或成新率。

    1.4.10  建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的耐用年限应为经济耐用年限。

        经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用途和维修保养情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。

    1.4.11  估价中确定建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为:

        1  建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;

        2  建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧;

        3  建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧;

        4  建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧;

        5  建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

    1.4.12  积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的重置价格加上建筑物的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

    1.4.13  新开发土地和新建房地产可采用成本法估价,一般不应扣除折旧,但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。

    假设开发法

    1.5.1  运用假设开发法估价应按下列步骤进行:

        1  调查待开发房地产的基本情况;

        2  选择最佳的开发利用方式;

        3  估计开发建设期;

        4  预测开发完成后的

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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