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 台州房地产网 >> 房贷理财 >> 房地产评估 >> 正文

估价方法

在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

房地产价值;

        5  估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;

        6  进行具体计算。

    1.5.2  假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。

        待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。

    1.5.3  运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。

    1.5.4  预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

    1.5.5  开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和,或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。

    1.5.6  运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。

    基准地价修正法

    1.6.1  运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行:

        1  搜集有关基准地价的资料;

        2  确定估价对象所处地段的基准地价;

        3  进行交易日期修正;

        4  进行区域因素修正;

        5  进行个别因素修正;

        6  求出估价对象宗地价格。

    1.6.2  进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。

               交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方法。

    1.6.3  区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

    1.6.4  运用基准地价修正法评估宗地价格时,宜按当地对基准地价的有关规定执行。

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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