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吴晓灵透露:房贷证券化试点方案正在审批中

吴晓灵透露:房贷证券化试点方案正在审批中

自从2003年,中国人民银行首次在《货币政策执行报告》中提出“积极推行住房抵押贷款证券化?,2004年1月31日,国务院又在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里首次明确“积极探索并开发资产证券化品种?政策后,中国住房抵押贷款证券化的进程受到了国内外各界人士的高度关注。


  截至2003年底,我国个人住房抵押贷款余额已达到33万亿元,占全国本币存款余额的31%,证券化的市场需求日益强烈。


  近日,JP摩根、标准普尔、荷兰ABN-AMRO银行、美国LaSalle银行、德勤华永会计师事务所、美国抵押银行协会、中国人民银行、中国人民保险公司以及国土资源部、建设部等机构的要员,云集由北京大学房地产法研究中心和北京大学金融法研究中心举办的“中国住房抵押款证券化法律和金融制度国际研讨会?,对中国的住房抵押贷款证券化问题进行了深入地探讨。


  中国人民银行副行长吴晓灵表示,住房抵押贷款证券化在国际上是一个成熟的金融产品,在我国已经研究多年,把它引入中国是有基础的。据她透露,前一阶段中国人民银行已向国务院上报了在我国进行住房抵押贷款证券化试点(MBS)的方案,目前该方案正在审批过程中。


  吴晓灵认为,审批MBS试点方案的核心问题是风险是否可控制和操作运行是否有法可依。金融风险一般可以分为信用风险、市场风险、法律风险、操作风险。对信用风险、市场风险人们已有深刻的认识,但对法律风险,中国金融界却没有给予应有的关注。而事前对法律风险如没有充分地研究,将造成金融产品的系统性风险。对其法律制度、抵押权相关法律、抵押权实现及M BS相关各方的法律关系等还需要研究。


  中外专家们均认为,住房抵押贷款证券化在中国已指日可待,中国现行的土地法律制度对住房抵押贷款的证券化没有绝对的障碍,但在实际操作层面上还有诸多的问题需要解决。而这当中,土地问题最为突出。


  北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波博士指出,中国土地所有制度、使用制度所具有的特殊性,决定了中国的房地产市场是一个政府色彩很浓的市场:第一,土地公有。中国所有的城市土地归国家所有,农村大部分土地属于集体经济组织所有。第二,土地进入市场的渠道单一。在中国真正能够设定抵押权的只有城市国有土地上的出让土地使用权,划拨土地使用权虽然也能够设定抵押权,但是在实现抵押权的时候,需要转换为出让土地使用权,也就是说抵押权人拿不到所有的出售土地使用权的收益。其中部分收益必须交给国家支付土地出让金。第三,政府对市场的调控能力很大。中国房地产市场与国外市场的一个区别在于,在中国,多少土地和哪些土地进入市场都是政府决定的,政府还可以通过规划、税收等途径控制市场。


  楼建波认为,目前土地所有和使用制度中存在几个突出的法律问题。如果不解决好,会影响到房地产市场的稳定。第一是突破用地计划。中国现在有土地利用总体规划和年度规划。但这些计划制定出来以后常常被突破,投资者没有可靠的预期,没法做长期的打算。另外,按此计划,中国现已出让的土地使用权存量太大。第二是城市国有土地使用权有很多不确定的因素。如规范土地使用的法律和有权决定土地使用的部门太多,且协调不力;登记制度不完善;存在着很多与土地使用权有冲突的其他权利,而且这些权利都很难预期;转让土地使用权过程中存在风险;抵押权制度存在不足;土地使用权届满后,延期的不确定性等。此外,在现有的土地有偿使用制度下,拆迁和规划问题更加复杂。其中“社会公共利益?的界定、对抵押权人的补偿、原土地使用人的发展权等问题都有待解决。


  国土资源部政策法规司司长甘藏春指出,中国土地使用权市场所具有的特殊性基于中国的宪法制

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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