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建设银行这样计算住房贷款利息到底对不对?

建设银行这样计算住房贷款利息到底对不对?

最近几个月来,向建行申请住房贷款的北京客户也许会发现,其《代扣还款委托书》上的“月均还款额”一栏里,多了一行标有“首次还款金额”的蓝色印章。而每个人的“首次还款金额”则明显比“月均还款金额”高出几十、几百元到数千元不等???根据你的贷款金额和银行的放贷日计算。  

为什么“首次还款额”比“月均还款额”多出一笔钱?银行方面的解释是:发放贷款都是当月发放,到次月才开始还款。放款日到放款当月月底这笔利息,还必须计算,相当于借款人“多借”了银行几天的钱,利息当然得算。因此“首月还款额”要多出一部分。这个解释似乎说得过去。  

打个比方,你向银行贷款50万元,按等额还款法,借20年,年利率为5.04%,平均每月的还款额是3300元。如果银行2004年1月1日放贷,而按合同约定,你将于2月25日被银行扣回第一笔还款,那么银行算的这“首次还款金额”将是3300元+50万元乘以5.04%除以360再乘以1月1日到1月31日的天数共30天,总计“首次还款金额”为5400元,多出了2100元!  

根据合同,你的借款期限是从2004年1月1日起至2023年12月31日止。银行的代扣还款期限则从2004年2月起至2024年1月止,共240期。按当下银行的扣款方式,每月25、26日为扣款日,那么,你所贷的款,从2004年1月1日银行放贷日起,到2023年12月31日止为20年整,但实际上到2024年1月25日才还清最后一笔款。这么算来,你跟银行贷款的总期限不是20年整,而是20年多25天,当然得另付那25天的利息。  

但银行为什么不等20年后再来多扣那25天的利息,而非得迫不及待地在“首次还款金额”上做文章,具体应该多扣的到底是哪部分钱的利息,却是大有学问的。  

首先,根据贷款人本人的声明,他原本只贷款20周年的,但是由于银行自身技术操作上的问题,导致了他实际贷款年限超出20年。银行平白无故让顾客“多贷款”了几天,违反了合同的平等自愿原则,这个责任不应该由客户来负,而应该由银行自己承担。  

其实这个问题,完全可以通过技术手段来解决:如果银行现有的每月25日代扣还款不变,则完全可以要求顾客,如果是银行25日之前放贷的,则要求顾客在当月开始还款,外加几天宽限期;这一点,完全可以在客户申请贷款时就加以说明,让客户提早准备。  

其次,如果是25日之后银行放贷的,则按现有的做法,根本就没有超出贷款期限。但是现在,即使是25日以后放贷的,仍然被多扣了从放贷日到当月月底的额外利息!银行将无以自圆其说。  

第三,像1月1日之类在每月24日之前银行放贷的,准确的还款办法是从放款当月开始还贷,也就是说,将现有的首期还贷日提前一个月,就不存在“多贷”几天的问题。而等额还款的贷款年限和还款方式一经确定,其每月还款额都是相同的。即贷50万元20年还,每月应还大约是3300元。根据这种算法,银行现有的本月放贷下月开始还款的做法,损失的充其量是第一期和最后一期还款额(以贷50万元为例,都是3300元)的30天的利息,而现在银行向客户收取的却是50万元30天以内的贷款利息。以1月1日放贷为例,多收的将高达2100元。即使其收的仅仅只是50万元1天的贷款利息(70元),也远远高于3300元30天的利息。  

原来,在这里,银行用3300元的利息损失,向顾客收取50万元的利息。损失一个蛋,却要人家整只母鸡!  

银行此举,涉嫌向消费者重复收取利息。据本人向通州区某房地产公司房贷部人员了解,建行收取这部分费用,只是近几个月的事,此前该行并没有什么高于月均还款额的“首次还款金额”一说;而农行收取这部分费用的时间比建行早得多,已经一年有余。  

笔者注意到,北京建行方面

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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