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为房贷开药方

从投资理财的角度来讲,我们应当在不同时期,结合自身的财务状况和政策变化要求,选择最适合自己的贷款产品和还贷方式、对原有的方案进行跟进和调整,才能保证所选得的房贷产品最适合自己,轻松享受金融产品创新为我们带来的便利。

    不论是以持有还是投资为目的的购房,大部分购房者只关注物业本身的投资价值和未来的增值潜力,很少会注意自己贷款的方式是否最适合?从理财角度而言,是否是最经济?

    在房贷产品和还贷方式推陈出新的今天,我们是否应该重新审视一下自己的房贷呢?总不能明知房贷“有病”,也不医治吧?下面的几个现实的“病例”,希望能有所启示:

    病例一:

    病情描述:郭先生2004年以按揭贷款形式买了一套位于奥运村区域的房产,面积145平,购价为100万元,开发商指定的银行为他提供的还款方式是20年期的等额本息还款方式,贷款额为70万元。

    随着2008年奥运会的临近,奥运村区域房地产迅速增值,郭先生的房产已增值到210万元,但尚有贷款本金64万元未结清。他现在计划以30万元重新装修房子,但现金不足,此外,银行节节升高的贷款利率,也让他倍感压力。

    专家处方:

    “等额本息”还款很容易让人感觉在利息上掏了很多“冤枉”钱(因为起初几年的还贷额中,贷款利息占相当大的比重),其实郭先生可以利用房产增值部分,“借力”加转按揭,完成装修梦想并节省利息支出。

    第一步、可先将贷款余款部分结清(此步骤可以借助担保公司完成,亦可自筹资金完成),然后按照房产评估现值重新向银行申请抵押贷款,根据不同银行政策,贷款额可以达到105-126万,这样剔除原有的未结清贷款额64万,郭先生仍可增加416万元的贷款额度,足以满足郭先生30万元装修贷款的需求。

    第二步、鉴于郭先生的现状:A、收入状况有所提升———可以负担得起增加的贷款月供要求;B、没有足够的投资经验和渠道———除留足生活必需的备用金外,其余均可用于还贷。建议郭先生选择“等额本金”的还款方式。

    病例二:

    病情描述:王女士,现年40岁,某国有企业负责人,现有收入可满足日常需求,但工作繁忙无暇顾及投资。王女士儿子8岁,读小学二年级,去年离婚时,法院将一处地处繁华、260平米的商住公寓判归其所有,现有20年期200万元未结贷款,每月物业费等支出1500元,贷款月供15000元。另公寓月租金可达26500元。

    王女士希望能将房产过户到自己名下并在保证现有生活水平条件下,将此房产做为自己退休计划和儿子上大学的支出保障。

    专家处方:

    第一步、需要做一未结清贷款的离异夫妻产权变更,以避免不必要的纠纷。

    第二步、制定合理的还款计划。王女士据法定退休年龄还有20年的工作时间,收入状况稳定,可保证目前的家庭支出;儿子还有10年上大学,加上本硕阶段7年的时间,合计17年。可以先满足教育计划再做退休养老计划。

    根据目前该房产的租金收益情况,王女士可以选择15年期限的200万元的等额本金还贷计划。这样,十年后的房屋租金(按现有标准算),每月至少在25000万元,而以现有的利率水平算,十年后的月供低于15000元,每月会有10000元的租金净收益,足以满足儿子的求学计划(假设相关参数比例保持一致);20年后,房屋租金每月净收益不低于25000元,足够用于养老。

    病例三:

    病情描述:李小姐,27岁,未婚,去年研究生刚刚毕业,目前在合资企业工作,月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小两居内,位处三环内(租金参考价为2300元/月)。李小姐母亲53岁,月薪3000元,父亲55岁,月薪6000元,家庭存款35万元。全家人选择适合的贷款方式,购买他们几经筛选的一套总价100万元,120平米的小三居。

    专家处方:

    整合现有资源,“以租养房”。如果以李小姐作为借款人,即使以最长的贷款期限30年来算,其现阶段收入也无法满足银行的月供要求。但如果以父母作为借款人,因为接近退休年龄,只能申请到很短期限的贷款,月供压力大。

    第一步、父女共同还款。李小姐年纪轻,未来的收入会稳中有增,而父亲的还款能力虽然在减弱,但收入高。所以以李小姐为借款人,其父亲为共同还款人一起来申请贷款,申请30年期70万元的贷款,首付款为30万元(其余5万元用于缴纳相关税费等临时性支出)。

    第二步、在搬入新居后,将现有住房出租,将租金补贴月供或累计起来进行一些稳健型投资或用于提前还贷款,减轻还款压力。

    病例四:

    病情描述:陈小姐,32岁,2006年时通过商业贷款买了一套总价65万的一居,当时贷款30万,去年加息时选择了部分提前还贷,现在还有15万未结清,扣除月供1700元。陈小姐月收入为10000,有住房公积金,因为准备接父母来京养老,陈小姐决定再购置一套总价100万的房子给老人住。因为还需要贷款55万,但现在的银行政策对个人购置二套房产贷款利率要上浮10%,如果贷款25年的话,两套房产的月还款就要5600左右,超过了月收入的50%,贷款很难申请。

    专家处方:

    充分利用公积金的贷款政策优势,从容应对还贷压力。经过计算,陈小姐完全可以通过公积金贷款贷到55万。

    因为现阶段公积金贷款不受二套房产上升贷款利率政策的影响,还可以享受公积金的正常利率,计算下来两套房产每月的月供不到5000元,对其生活不至产生太大影响。

    从上述“病例”可以看出,从投资理财的角度来讲,我们应当在不同时期,结合自身的财务状况和政策变化要求,选择最适合自己的贷款产品和还贷方式、对原有的方案进行跟进和调整,才能保证所选得的房贷产品最适合自己,轻松享受金融产品创新为我们带来的便利。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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