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二套房贷首付50%,台州银行已开始执行新政

首套自住房且面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平

  不断飞涨的房价,不仅刺痛购房者的神经,也引起政府高度重视。更为严格的信贷税收政策,增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管……4月15日至17日,国务院在短短三天之内,连发几道政令降温楼市,频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有,堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

 

  【政策解读】 首付利率“双剑合璧”,直指投资客

  除了增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管外,实行更为严格的差别化住房信贷政策,是近日接连出台的房产调控政策的重点所在,与购房者关系非常密切。

  具体来看,新政要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行甚至可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。以上几项政策中,尤以二套房新规对投机性、投资性购房打击最大。

  回顾往年关于住房信贷政策的调控,2007年银监会也曾经发文要求银行“二套房首付比例提高到40%,利率上浮10%”,导致2007年底至2008年上半年全国很多城市房价大跌,台州楼市也一度陷入低迷,可见此项调控对房市影响之大。

  但2008年下半年以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,助推部分城市房价过快上涨。

  针对这种情况,今年1月初,《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中要求“二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”如今,新政出台,要求二套房再增加一成首付,并特别强调要求二套房贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,如同双剑合璧,将剑锋再次直指投资和投机性购房。至于调控效果如何,还有待观察后市。

  【二套房认定】 主要以诚信系统记录为依据

  此次房产新政重点强调了二套房的首付比例和利率,但对于如何界定二套房并无明确说法。而关于这一点,却是很多市民非常关心的问题。

  据悉,对二套房的认定,央行和国家银监局自2007年起已经出台过几个文件。根据相关规定,目前第二套房认定是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。也就是说,如果买房者的配偶及未成年子女曾有过贷款买房记录,不论其之前的贷款是否还清,借款者在购买这套房时都将不得不“遭遇”高首付和高利率

  台州各家银行在审核贷款的具体要求方面各有不同,目前各家银行基本上都会根据人民银行诚信系统的房贷记录来认定是否属于二套房,即只要在诚信系统能够查到有买房记录,再买房就算第二套房了

  “根据贷款用途,住房抵押贷款分为很多种。如果属于生产经营性贷款,再贷款买房,不算第二套;如果抵押贷款用于购房,就会在人行诚信系统中留下记录,再买房就算第二套。”中行市分行一位负责个人贷款业务的工作人员告诉记者,如果市民已使用商业贷款按揭买房,那么无论贷款是否还清,个人诚信系统中都会留下记录,再向银行申请贷款买房就要被认定为第二套

  对于卖了第一套贷款买来的房子,再买房子的情况,同样也将被银行认为是家庭的第二套房子,不能享受首套房的信贷政策。“不过,如果个人之前使用的是公积金贷款买房,且没有其他商业贷款记录,那么现在向工行申请贷款买房,可以不算第二套”工行市分行个人金融部的工作人员说。

  反过来,如果是先商业贷款再公积金贷款呢?4月19日,记者以购房者身份向市公积金管理中心进行咨询。“如果购房者之前的商业贷款已经还清,并符合申请公积金买房的相关规定,就可以按照首次购买住房申请公积金贷款。”工作人员告诉记者,按照公积金贷款的相关规定,凡是购买商品房、经济适用房、二手房,其贷款额度不超过所购房款总额的70%。

  【执行情况】

  房贷新政一出台,立即激起千层浪。即使时逢周末,各大银行也开始紧锣密鼓地制定实施细则,准备执行新政,工行率先发布公告,自16日开始即执行新政。4月19日,台州四大国有银行均开始实行二套房贷新政

  4月16日,中国工商银行率先发布公告,正式实行差别化住房信贷政策,对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的家庭,大幅度提高首付款比例和利率水平。其他各家银行表示还在等总行的通知。

  4月19日,记者以购房者身份咨询了台州多家银行后发现,二套房贷首付50%,1.1倍利率成了主调。“刚接到上级行口头通知,今天开始执行新政。”工行开发区支行工作人员说,对于首套房贷,首付3成,利率8.5折还可以,至于其他政策变化细则还没有接到通知。

  农行开发区支行信贷部门的回复也是4月19日开始执行新政。同一天,建行和中行也开始执行二套房贷新政策。

  新政实施后,在台州买一套总价100万元的房子(二套房),首付需要50万元,与原来相比要多付10万元。而1.1倍利率后,购房者月供和总的贷款利息又会增加多少呢?

  据悉,目前5年期以上贷款基准利率为5.94%,若以一般房贷8.5折优惠计算,实际利率为5.049%。假设贷款100万元期限20年,那么购房人每月需还款6626元,总贷款利息为590397元。如果二套房贷利率上调至基准利率的1.1倍,20年期贷款利率也就变成6.534%,同样贷款100万元期限20年,那么购房人每月需还款7475元,总贷款利息为794182元。和原来相比,贷款人每月要多还849元,总利息要多出20.38万元左右。

作者:肖梅梅 本站编辑:陈凯

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