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巧选房贷省银子

尽管楼市一再遭遇调控,房贷业务仍然成为各家银行竞相争夺的“蛋糕”,而在这种“鹬蚌相争”的时候,老百姓完全可以从中得利,找到适合自己的房贷产品和技巧,省下不少银子。

  尽管楼市一再遭遇调控,房贷业务仍然成为各家银行竞相争夺的“蛋糕”,而在这种“鹬蚌相争”的时候,老百姓完全可以从中得利,找到适合自己的房贷产品和技巧,省下不少银子。

  技巧一:房贷跳槽

  所谓房贷跳槽就是“转按揭”,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。据了解,目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,并能给出更优惠的贷款利率。

  当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等,不过有些银行为了吸引客户,特意推出“低成本转按”服务,比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用,其余剩下的费用大概千元不到。

  技巧二:按月调息

  2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

  值得一提的是,部分银行推出了“按月调息”方式,目前利率处于下降通道,客户如选择“按月调息”,则可在次月享受利率下调的优惠。

  技巧三:双周供省利息

  尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。

  不足之处是,贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

  技巧四:提前还贷缩短期限

  理财人士表示,提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。

  此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

  技巧五:公积金转账还贷

  在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

  下月开始执行新房贷利率 四类客户提前还贷不划算

  今年央行3次提高存贷款基准利率,5年期以上贷款利率从年初的6.4%上调至现在的7.05%。由于我国大多商业银行的房贷利率调整都是自新一年1月1日开始进行调整,在进入2012年的同时,也意味着房贷客户们每月的还款负担加重了。

  对于手上握有部分闲余资金的房贷客户,是否要提前还贷呢?理财专家认为,以下四种情况不适合提前还款:

  享受七折、八折贷款利率的贷款。这类房贷是最不应该提前还贷的。以5年以上贷款利率为例,按明年1月1日调整贷款利率后,基准贷款利率为7.05%,如果贷款者此前享受7折利率,则优惠利率为4.935%,如果享受8折利率,则优惠利率为5.64%。

  等额本金方式还款超过总周期三分之一的贷款。由于等额本金还款方式是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过三分之一时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

  等额本息方式还款处于中期的贷款。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

  投资收益高于贷款利率的客户。虽然现阶段股市低迷、资本市场及实体经济都面临着近年来少有的寒冬,但是总有一部分精明的投资者能够凭借自己手上的资金每年取得不错的收益。例如,现阶段银行类固定收益的理财产品年化收益率往往超过5%,期限稍长的产品更可达到6%左右,此类产品风险适中,如收益可以覆盖每年相同金额的贷款利息,则不必提前还款。

  此外,如果选择提前还款,则要特别注意贷款时签订的贷款合同上关于提前还款的相关条款,如:自贷款发放后多久不允许提前还款、是否支付违约金、每年提前还款次数、每次提前还款最低金额、提前还款方式、提前还款是否需要预约以及提前预约所需时间等。

作者:佚名 本站编辑:徐娟

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