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买二手房哪些哑巴亏不该吃

在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。随着价格攀升,想买房的消费者着急,要是碰到价格低房源不错的二手房,难免激动,最害怕的就是眼前的“肥肉”又没了,急于下单。

    在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。随着价格攀升,想买房的消费者着急,要是碰到价格低房源不错的二手房,难免激动,最害怕的就是眼前的“肥肉”又没了,急于下单。法律专家提醒,碰到多个买房纠纷官司,都是消费者贪便宜,没考虑周到就匆匆下单吃到“哑巴亏”。见的纠纷?应该如何防范?来听听律师的说法。

    做低房价评估通不过

    近日,椒江的刘先生看中了一套二手房,面积120平方米左右,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的75万元的价格签订了买卖合同。双方为了降低交易成本而少缴税,将正式买卖合同中的房价做低,将成交价写成62万,再以“装修款”的名义支付差额部分。结果在转户的过程中,做低的合同价在评估核价的时候遇到障碍。因为刘先生购买的小区房屋,当时的市场价不低于6000元/平方米,但做低的买卖合同房价算下来不到5200元/平方米。房管部门要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷。

    浙江法进律师事务所梅法进律师说法:签“阴阳合同”在二手房交易中时有出现,这种进行偷税的行为不仅损害国家的利益,也往往会给当事人带来“偷鸡不成反蚀把米”的恶果。不久前就碰到一个案子。购房者购买了一套300多万的别墅,为少缴税收,在买卖合同中做低了房价,结果转户时,房管部门一核价多出20多万的税。这么多钱也不是一个小数目,买房者当然不愿意独自承担了,双卖双方就产生了纠纷,但买方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效。在二手房交易中,由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。关于税费由谁缴纳通常有以下情况:一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。二是约定由下家来承担所有税费,上家只管“到手价”。目前基本都是买家承担所有税费,所以在购房前先把这一费用预算在内。

    不能转户后患无穷

    在购买二手房的纠纷中,这种纠纷最多。多出现在购买“小产权房”、“农民房”的交易中。

    2003年,临海朱小姐购买了市一医院附近一套“小产权房”,房东是一个朋友的亲戚。购买的时候,告之暂无法办理房产证和土地证。但房子便宜,110平方米左右的房子17万就能拿下。朱小姐有点犹豫,房东拍胸脯保证说,过几年,房产证肯定能做下来。朱小姐想着房子是自己住,冲着价格便宜就买下了。当然,这房子不能按揭,朱小姐一次性付清了房款。

    结果6年过去了,房子的手续还没有办下来。找房东,房东说:“我自己的房产证、土地证还没办下来呢,我有什么办法?”现在,朱小姐想换房,房子挂中介卖,一听没有房产证,看房者直摇头。“只怪当时一时冲动,现在想卖又卖不出去,只能自住。要是当时买了商品房,20万都赚到了。”朱小姐很后悔。

    另外,如果购买“福利房”也会碰到不能及时转户的问题。椒江的王小姐想买开发区的二手房,去了一家熟悉的中介。近期,二手房源比较紧缺。王小姐询问台电小区是否有房源时,中介说,购买这类房子办理房产证很麻烦,也不知道什么时候能够转户,还是不要考虑了。

    律师说法:“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。“小产权房”的价格,一般低于同地区商品房价格。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。但是根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。短期内,小产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。同时,即便今后可以转化为产权房,从现有的土地制度来看,购房人还会需要缴纳土地出让金。

    如果是单位的福利房,要在购买5年以后才能出售。购买此类房屋时,如果没有到5年的期限,不能转户。双方约定后成交,先不办理房产转户。但是5年后,价格涨上去之后,如果房东不想转了,那又是一个麻烦。

    由于所购小产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。因此,建议最好不要购买不能够转户的房子,以免今后不必要的麻烦。

    草率付“订金”难讨损失

    前段时间,椒江徐小姐看中一处价值70万元的二手房。看了房子,户型朝向也觉得不错。房产中介对她说,该地段房源紧俏,为防止他人抢先,最好先交3万元“订金”。急于买房的徐小姐,爽快地支付了“订金”。次日,她了解了下,这个小区的学区不好,以后孩子上学怎么办?另外,她还了解到,她这一楼层属于房产公司补偿给当地村民的楼房时,更不大乐意了。去中介想要回“订金”,被拒绝,说钱已经交给房东了。买下房子吗?越想越不满意;如果不买,这3万元钱就打了水漂。徐小姐越想越懊恼,每天去中介磨,搞得很不愉快。

    律师说法:《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。则可视为《买卖合同》。根据法律规定,交付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金。买家在签定合同之前,要仔细了解房子周围环境,不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接。同时警惕房产中介的文字游戏,那种不假思索地交付“订金”的做法,很容易埋下权利受侵的隐患。有时也会碰到,下家付了定金,但没有及时签订买卖合同。在房价上涨比较快时,房东也有反悔的。这时,下家可以索取两倍的定金赔偿。签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案,这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。签订买卖合同后,上家违约不卖,不管下家是否支付了房款,也不管上家是否愿意承担违约责任,下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行,下家可诉至法院要求强制履行。在房价上涨比较快时,下家付定金争取多付点,付了定金以后尽早签订买卖合同。

    户口问题无约定麻烦不少

    因儿子即将上小学,椒江李先生通过某中介公司购买了一套“学区房”,并顺利办理了过户手续,他按约支付了全部房款。可是,当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时,却发现原房主并未将户口迁出,导致李先生一家无法落户。李先生质问售房人才得知,这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口,售房人对此也无能为力。

    律师说法:户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件,因此,这个问题目前而言可以说解决乏术。建议,在二手房交易前,买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任,以免权益受损。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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