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四招教你缓解房贷压力

目前多家银行都提供了投资还贷同时进行的可能,比如工行的“存贷通”业务,这是一种将个人贷款与存款相结合,以同一客户名下的存款抵扣贷款,为其提供增值收益的业务。

  周舟最近购买自己的第一套住房时向银行借了不少钱,高额的银行贷款,着实让周先生感到压力不小。

  如何才能缓解房贷压力?周舟跑了几家银行后发现,很多银行都有专为个人住房按揭贷款客户设计的专业化理财产品,既可省钱又可赚钱。另外,根据个人情况选择不同的房贷方式和还款方式也可以减少不少压力。

  1.选择房贷理财产品

  贷款总是要付出利息,加息当然意味着要多支付利息,减少利息支出最简单、最稳健的有效途径就是尽早归还本金,尽量缩短贷款期限。

  据了解,目前多家银行都提供了投资还贷同时进行的可能,比如工行的“存贷通”业务,这是一种将个人贷款与存款相结合,以同一客户名下的存款抵扣贷款,为其提供增值收益的业务。在工行办理个人住房或个人商用房贷款、贷款余额大于10万元的客户,且名下的贷款形态正常,还款记录优良,不存在连续两期违约情况,贷款剩余还款期大于12个月,可根据协议开立存贷通账户。在账户内存款达到5万元以上,即按固定比例抵扣贷款本金,产生的利息减免作为增值收益按月向客户支付。抵扣起点仅为5万元、享受相当于贷款利率80%的收益率,增值收益每日计算,按月返还。

  例如彭女士名下有一笔住房贷款余额25万元,存款余额20万元,贷款利率为5.81%,活期存款利率为0.72%,x=5,y=80%,抵扣情况如下:20万元存款抵扣贷款,抵扣起点5万元以下的部分不进行抵扣,抵扣额度为:5×0%+15×80%=12万元。彭女士使用“存贷通”产品后获得的年增值收益为6886元,120000×(5.81%-0.72%)=6886元。存贷通既能满足客户“购房置业”的需求,又能保持客户资金流动性,还能获取“高利息”收入,可谓是“一举三得”。

  如果你手头拥有一笔资金,既希望提前还款,减少贷款利息支付压力,又希望保持一定贷款额度,应对可能出现的投资机会,则可以考虑兴业银行的“存贷宝”。假使客户贷款50万元,期限为20年,按照当前基准利率下浮15%(即年利率5.049%)支付贷款利息,并假设该利率当年不发生变化,且一年内每日存款余额为40万元,则办理按揭理财户头后当年最多可抵冲的利息为12117.60元。

  此外,中行的“贷活两便”、中信银行的“存贷宝”也有以存抵贷的功能。

  2.设法将房贷利率固定

  目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的,央行每一次加息,借款人的月供就要有相应的增加。因此,随着近日央行加息预期的再度升温,不少希望通过按揭贷款买房的购房者再次绷紧了神经。那么,如何防范加息预期有可能带来的压力呢?理财专家建议购房者不妨考虑固定利率房贷和结构性固定利率房贷两种贷款方式。

  固定利率房贷是指在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同约定的固定利率支付利息,不因利率变化而改变还款金额。不过,利率降低或提前还贷都会使购房者受损。以贷款50万元、期限为10年、利率下浮15%(即5.049%)的房贷为例,如果从办理按揭后的第二年开始,央行每年加息0.25个百分点,浮动利率第十年的利息就为7.299%,而固定利率就算定为5.049%,10年下来,实行固定利率可以节省约3万多元。

  结构性固定利率产品的最大特色是在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率,这样可以在贷款的前几年让客户享受更低的执行利率,缓解客户最初的还款压力。另外,使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出,给客户带来实惠。不过,当借款人发生提前还款、提前终止固定利率等违约行为时,银行会收取一定的违约金。固定期限剩余时间越短、市场利率变动情况越小,违约金就越少。

  3.考虑直客式贷款

  同一时期内,各家银行所执行的房贷优惠政策是不尽相同的。只要你多问几家,可能会在个别银行拿到比较大的优惠。

  如果你找到了这样的银行,且条件允许,不妨尝试办理直客式贷款。

  所谓直客式贷款,就是银行直接把购房款贷给购房者,让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。

  购房者可以自由选择有该业务的银行;可享购房一次性付款折扣(视不同项目而定);免除开发商所指定的律师审核购房者贷款资格等手续的律师费;免除保险费支出(视不同银行、项目而定);放款速度快。但是与其他产品相比,直客式贷款申请门槛比较高。这一产品比较适合银行信用等级较高的客户。

  4.提前还贷,甩掉“蜗牛壳”

  受够了“房奴”般的生活?如果你手头有些闲钱,那就提前还贷吧。

  一般说来,假如不是一次性付清,提前还贷大致有三种方式:缩短还款期限;减少每月还款额;缩短期限的同时增加月供。需要注意的是,不同的方式有着很大差别。

  以有提前还贷需求的张先生为例,他贷款30万元,还款期限20年,按等额本息方式从2009年1月开始还贷。按当时利率计算,张先生每月还款1843.33元。20年后,张先生还款期结束时,需还银行本息442399.96元,其中利息142399.96元。目前张先生已还贷22119.96元,其中已还利息7119.96元。张先生计划在贷款满一年之后提前还贷5万,那么,他今后可选择的还款方式有三种。

  一种是月供额度不变,缩短还款期限。按照这种方式,张先生以后每月还贷额度约为1900元,期限缩短五年。到还款结束时,张先生可节省利息支出约4.5万元。

  另一种是减少月供额度。即提前还贷后,张先生每月还款额度约为1530元,比之前每月减少约313元,还款压力降低。等到还款期限结束时,可节省利息约2.2万元。

  还有一种方式是缩短还款期限的同时再增加月供。“这种方式不是减压而是加压,如果张先生将来的预期收入会有所上涨,那是可以接受的。”银行人士表示,具体增加额度和缩短的期限要由张先生与银行协商而定,这种方式也是最省钱的提前还贷方式,但增加的还款压力不容忽视。

  不过,银行人士同时建议,是否提前还款的重要衡量标准是资金的使用状况是否有更好的投资回报。如果有比较合适的投资渠道,收益高过现在的贷款利率,就没必要提前还款。但如果资金都是在银行存着,并且理财意识不强,提前还贷则比较合适。

  “贷活两便”最大特点在于保证客户资金灵活性的同时,提升个人财富综合收益能力。通过“贷活两便”可以按天计算提前还款减少的利息。

作者:未知 本站编辑:林琳

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