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房价越贵房产投资越亏?

房市与股市道理完全一致,关键是房价与价值本身是否相符。今天房产的投资价值,早已成为一种糟糕的投资选择

   今年年初,买房要考虑的是:买入房产能否增值,并跑赢CPI;时至岁尾,人们却应该自问:今天再投资房产,是否已经成为了一项负债?

  11月,CPI同比上升5.1%,高于10月份的4.4%,创出28个月新高。

  时近年末,部分购房者也从“围观”转向考虑出手。不少人问:“买两套房抗通胀,过两年房价涨一点儿就卖掉行不行?”

  通胀时代,普通人大都会选择投资房地产作为保值和升值的手段。但实际上,房市与股市道理完全一致,关键是房价与价值本身是否相符。今天房产的投资价值,早已成为一种糟糕的投资选择。

  “傻子才买房子”

  “打扰了,请问您位于××的房子卖吗?”这是一位姓赵的女士近期经常接到的“骚扰”电话。

  开始赵女士还耐心向中介解释,她的房子一直是自住,不考虑出售,并劝对方把信息删掉。但随后赵女士发现,自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了,隔三差五就有中介打电话来问她是否出售房屋

  最近一次,赵女士正在公司开会,突然一个陌生电话打过来,有了之前的经验,她选择了拒绝接听。陌生电话继续打来,赵女士再次按掉。陌生电话顽强地又打过来,赵女士一看不得不接了,估计是有什么紧急事务。

  “您打算买房子吗?”对方开口就问。不胜其烦的赵女士甩出了一句:“傻子现在才买房子!”

  赵女士的“不买房”依靠的是直觉,而对曾经拥有多套房产的专业投资人士杨先生来说,“不买房”则是有自己的一套严密逻辑。

  他认为,房产目前只适合持有、卖出,而绝不适合买入——“房地产投资的真正利润来源并不仅在于房价的绝对上涨,而更重要的是杠杆的利用率以及贷款的低利率”。杨先生说,相对其他可灵活进出的资产而言,投资房产最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房产的政策实际上取消了投资杠杆;同时,与2008年的降息和各种鼓励购房的国家政策相反,现在加息通道已经打开,政策又打压投资,因此目前对于房产来说,投资的主要理由也就消失了。

  “没有杠杆的房地产投资,绝称不上是一笔好的生意。”杨先生说。今年4月,因为提前嗅到了房产新政风暴,杨先生抛出了多套房产,只留下了两套租售比仍然满意的房产。

  为什么杨先生留下了租售比满意的房产?

  杨先生解释说,一方面,房产出租的收益至少要覆盖贷款,才能带来正向的现金流,否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产,贷款与租金之比为1比2,后者远远超过了前者,尽管目前进入加息周期,但较高的租金回报仍可保无虞。另一方面,房价目前仅为年租金收益的10倍。换句话说,如果不贷款,靠租金也可保证10年回本。

  “很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说,全民炒房热潮之后,再投资房产,未来的收益很可能不是正回报。

  高房价只有地产赚了

  未来的收益很可能不是正回报,那么究竟房产如何判断价值?

  与地产大鳄们鼓吹的房价永远上涨的理论不同,杨先生认为,房产其实一直在贬值,而真正上涨的,是地产。

  杨先生表示,房地产是由两个部分组成:一是房子,二是土地。房子越用越旧,房产价值越来越低,最终需要推倒重建。在使用期间,房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产升值,是指土地升值,而不是房屋本身升值。

  按照现行政策,中国房地产的土地使用权是70年,70年后房产的使用权到期,土地使用权归国家。有人会说,70年后的个人产权应该会依然延续。

  “虽然政策的变动无法预料,但按照中国现在的施工质量,房产根本用不到70年。”杨先生说,考虑到这一现实,70年后房地产皆无,其实买房的意义在一定程度上相当于租房,只不过租期是70年。国外的政策当然不同,例如在美国,投资人买房后,土地使用权是永久的——所以房地产的投资评估,从估值的角度来说,只需将70年现金流折现即可。

  杨先生举例说,假设房子出租,租金回报是每年的现金流。简化起见,不算维护性支出,如果假设租金的增长率与通胀相同,折现率为10%。假设初始租金是1,则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说,就是最高16倍市盈率,初始投资回报率为6.25%。如果将折现率调整为8%,则市盈率为23倍,回报率仅为4.4%。

  关于房地产投资的成本和房地产的估值,70年土地使用权,70年房子折旧完毕,假设是90平方米,2万元一平方米,则房价是180万元。假设全款,年成本是2.8万元,相当于每月2300元的租金。

  “其实按国家现行政策,买房也相当于是租房,只不过能租70年,中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。

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作者:丁文亚 本站编辑:徐娟

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