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房价越贵房产投资越亏?

房市与股市道理完全一致,关键是房价与价值本身是否相符。今天房产的投资价值,早已成为一种糟糕的投资选择

  投资房产误区一跑赢通胀

  买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。

  今天投资买房为什么跑不赢通胀?

  理由是,评估一项资产的惟一正确方法就是自由现金流。对房产而言,自由现金流的来源就是租金,而租金的高低,直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支,则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长,更是一项亏本的买卖。

  投资人杨先生举例说,一般情况下,房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计,北京目前的年平均租售比为1比43左右,相当于2.3%的回报率。如果算上中介费、物业费、装修费用等,房地产的平均实际净回报率在2%左右。通俗地说,一套房价100万元的房产每年净回报约为2万元。

  这是房产的回报,而房产的投入又是什么呢?杨先生说,投入包括两个部分:按揭贷款和买房者自身的资金即房价。

  按揭贷款成本:即目前按揭贷款利率,约为5.94%。

  买房者的资金成本:因人而异。但按最保守的估计,如果买长期国债,可以获得无风险收益。目前2007国债13的收益率约为4.52%。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。

  杨先生分析说,总体上看,房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付,80%贷款计算,一个房产的总资金成本为:5.94%×80%+4.52%×20%=5.656%。也就是房价100万元的房子,每年投入约为5.656万元。

  “把房产的平均投入与平均回报相比,就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。

  2009年,中国的CPI下降0.7%,但随着通货膨胀的来临,按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下,房产投资完全要靠房地产的大幅升值来弥补投资损失——未来房价必须每年在通胀的基础上再平均升值3.656%以上。

  几天前,国家统计局公布的数据显示:11月CPI同比上升5.1%。

  如假设未来数年通胀为5%,那么,房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则,房价越贵亏损得越多,通胀越高亏损越多。

  杨先生说,房价经过了十来年的飞速增长之后,豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔,完全就是一种“不看底牌的下注”。

  长期来看,房价一定会涨——这是当前流行的第二个理由。

  《非理性繁荣》的作者、耶鲁大学经济系著名教授罗伯特•希勒却指出:房价长期无法超越通货膨胀。因为除了在土地严格受限制的地方,住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益(如租金等)。

  有关财经人士分析罗伯特•希勒的数据说,在过去120年,虽然美国的人口增加了两倍,但是住房价格平均每年只上涨3.11%,同期CPI上涨为平均每年2.85%,住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说,住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年,美国的建筑成本平均每年上涨3.27%,高于CPI的平均涨幅。

  12月7日《钱》周刊封面文章《400银元变身2800万》中提到这样一个实例:在民国十六年,有个老中医在上海买的一套占地半亩的“独栋别墅”房子,市值2.5万银元。

  文中测算,按老中医的2.5万银元来说,当时的购买力相当于今天的250万人民币,从1927年买入至今共83年,占地半亩,相当于333平方米,按今天的价格计算,如果是每平方米5万,房价在1665万元;如果是一平方米10万元,房价在3330万元。

  房价由250万元增至1665万元,83年增长6.67倍,年复合增长率仅为2.3%。如果是3330万元,83年增长13.32倍,年复合增长率仅为3.17%。无论是2.3%还是3.17%,都无法跑赢今天5.1%的CPI。

  显然,如果买入时房价过高,即使是跨越大半个世纪的历史长河,投资房产长期而言也是上涨的,但房产只能勉强达到定期存款的水平,根本抵不过纸币贬值的速度。

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作者:丁文亚 本站编辑:徐娟

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