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《关于进一步完善商品房预售管理的通知》台建规(2010)471号

《关于进一步完善商品房预售管理的通知》台建规(2010)471号

关于进一步完善商品房预售管理的通知

台建规(2010)471号

各县(市、区)建设规划局(分局),台州经济开发区建设局,局机关各处室、直属各单位:

  为规范商品房预售行为,维护预售商品房当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨促进房地产市场平稳发展的实施意见》(浙政发〔2010〕23号)和《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书(示范文本)〉的通知》(浙建房〔2010〕72号)等有关规定,结合我市实际,现通知如下: 

   一、严格商品房预售许可管理

  (一)商品房预售许可条件。房地产开发企业申请商品房预售许可,应当具备下列条件:
    1.已交付全部建设用地使用权出让金,取得建设用地使用权证书; 
    2.持有《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;
    3.已制定商品房预售方案,并与监管银行签订商品房预售资金监管协议书;
    4.已完成预售商品房的预测绘并在项目所在地房屋登记机构通过入网申请和认证、建立预售楼盘信息表;
    5.物业管理区域已划定,前期物业服务企业已确定;
    6.按照提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到项目建设总投资的25%及以上,且工程形象进度必须满足:别墅、排屋(含叠排),主体结构结顶;多层、小高层、高层建筑,无地下室的主体结构到四层楼面(含架空层,下同),有地下室的主体结构到二层楼面;列入台州市级及以上康居示范工程、健康住宅小区的开发项目,无地下室的主体结构到二层楼面,有地下室的主体结构到±0.000;
    7.法律、法规、规章规定的其他条件。

  (二)商品房预售许可规模要求。申请商品房预售许可的项目,应当以《建设工程规划许可证》核定的建设规模一次性预售。确需分期办理预售许可的,房地产开发企业应当提供各期开盘、定价、交付的具体方案;但每次预售许可的最低规模不得小于30000平方米且不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。

  (三)商品房预售许可申报资料。房地产开发企业申请商品房预售许可,需提交下列证件(复印件,核对原件)及资料:
    1.商品房预售许可申请表;
    2.房地产开发企业营业执照及资质证书;
    3.商品房项目建设计划文件;
    4.《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》;
    5.与建筑工程承包企业或者施工单位签订的总承包合同或者施工合同及施工进度说明;
    6.物业管理区域划定文件;
    7.商品房预售方案;
    8.预售商品房面积测绘报告书;
    9.项目所在地房屋登记机构出具的预售商品房楼盘信息确认和入网认证;
    10.前期物业服务合同;
    11.项目所在地城乡规划主管部门确认的商品房开发项目规划总平面图及分层、分户平面图;
    12.经项目所在地工商行政主管部门备案审查的商品房预售合同;
    13.设定土地使用权他项权利的金融机构出具的同意预售证明;
    14.其他应当提交的资料。
    房地产开发企业应当对所提交的证件及资料实质内容的真实性负责。

  (四)商品房预售许可程序。商品房预售许可应当按照下列程序办理:
    1.房地产开发企业向项目所在地房地产行政主管部门提交本通知规定的有关证件及资料;
    2.证件及资料齐全,符合受理要求的,房地产行政主管部门应当出具《受理通知书》;证件及资料不齐,不符合受理要求的,应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知需要补正的全部内容;
    3.房地产行政主管部门应当依照本通知规定的预售条件和规模要求对受理的项目进行审核,并进行现场查勘,符合条件的应当在受理之日起10个工作日内核发《商品房预售许可证》并予以公开;不符合条件的应当在受理之日起10个工作日内依法作出不予许可的书面决定,说明不予许可的理由。

  二、强化商品房预售方案管理

  (五)商品房预售方案备案。房地产开发企业申请商品房预售许可时,一并向项目所在地房地产行政主管部门申请办理商品房预售方案的备案手续。房地产行政主管部门应当在商品房预售许可的同时,办理商品房预售方案的备案。

  (六)商品房预售方案内容。商品房预售方案应当包括但不限于下列内容:
    1.项目基本情况,包括项目名称、位置,土地用途、项目规模、容积率、绿地率、建筑限高、停车泊位等规划指标,前期物业服务合同,临时管理规约,业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等;
    2.商品房预售资金监管协议书;
    3.监管银行预发放的资金账户账号;
    4.监管项目的工程形象进度表,包括项目建设周期以及各期计划、进度、竣工和交付日期;
    5.监管项目各阶段的资金使用计划;
    6.预售房屋套数,包括用于预售、租赁以及房地产开发企业保留自有的房屋情况;
    7.面积预测及分摊情况,包括预测总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、各功能建筑面积、公共分摊建筑面积、分摊系数等;
    8.公共部位和公共设施的具体范围,包括物业管理用房、社区管理用房以及配套公共用房等;
    9.销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料;
    10.预售计划及销售方式,包括每期开盘时间、地点,自行销售或者代理销售,销售人员等相关情况;
    11.预售价格及变动幅度,包括调价的方案和程序;
    12.住宅质量责任承担主体和承担方式;
    13.住宅能源消耗指标和节能措施。

  (七)商品房预售方案变更。已备案的商品房预售方案中主要内容发生变更的,应当报原备案的房地产行政主管部门审查同意并公示;其涉及到预售房屋套数、公共部位和公共设施的具体范围调整或者因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因,确需变更已备案的商品房预售方案的,应当按照商品房预售许可撤回和变更的相关程序办理。

  三、重视商品房预售市场管理

  (八)加强商品房预售行为监管。未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售,不得进行虚假交易。商品房预售方案内已确定保留自有和用于租赁的商品房,在房屋所有权初始登记前不得销售;房屋所有权初始登记后,房地产开发企业转让保留自有和用于租赁的商品房,应当按照存量房交易办理。 

  (九)规范商品房预售信息披露。取得《商品房预售许可证》后,房地产开发企业应当公开披露《商品房预售许可证》、经备案的商品房预售方案以及相关信息,并在售楼场所张贴公示。房地产行政主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。

  (十)加强商品房买卖合同管理。强化商品房买卖合同网上签订和备案制度。商品房买卖合同示范文本应当对商品房质量性能,物业会所、车位等设施归属,交付使用条件及其违约责任作出明确约定,并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品房买卖合同在合同订立前向购房人明示。

  (十一)严格预售商品房退房管理。商品房严格实行购房实名制。已签订商品房买卖合同并已办理网上备案的,不得擅自变更或者解除;如确需变更或者解除合同的,双方应当协商一致并递交书面申请说明理由,经公示7日无异议后,由项目所在地房屋登记机构初审,报市、县(市、区)房地产行政主管部门集体研究决定,方可变更或者解除;合同解除所退的房源应当公开销售。
规范商品房预订行为。购房人预订商品房后10日内未签订预售合同的,预订应当予以解除;预订解除的房源应当公开销售。

  (十二)规范商品房预售广告管理。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》前,不得通过媒体或者张贴、散发、短信等任何方式发布商品房预售广告。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》,并经有关部门备案后,方可发布商品房预售广告,但应当严格执行《中华人民共和国广告法》,确保广告内容真实、合法、准确。广告宣传单和说明书中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
四、严肃商品房预售违规处理

  (十三)未经许可预售商品房的处理。房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房或者向买受人收取、变相收取定金、预订款的,由项目所在地房地产行政主管部门责令限期改正,在改正期内停止该项目的网上合同备案、暂缓核发《商品房预售许可证》,并依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九的规定予以行政处罚。

  (十四)违反一次性公开全部准售房源和购房实名制规定的处理。房地产开发企业未按照一次性公开全部准售房源规定进行销售,或者未执行购房实名制规定,由项目所在地房地产行政主管部门责令限期改正,记入该房地产开发企业的信用档案,在改正期内停止该项目的网上合同备案。
  房屋登记机构擅自或者越权变更或者解除已备案的商品房买卖合同,要追查经办人和最终签字同意人的责任;情节严重的,由纪检组(监察室)立案查处。

  (十五)违反商品房预售方案的处理。房地产开发企业违反商品房预售方案,预售、现售(或者租赁)商品房的,由项目所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,作为不良经营行为记入该房地产开发企业的信用档案,并依照有关规定和许可权限予以降低资质等级直至吊销资质。

  本通知自2010年10月31日起执行。我局原有关规定与本通知不一致的,以本通知为准。

二○一○年十月二十七日

摘自:台州市建设规划局

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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