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 台州房地产网 >> 法律法规 >> 合同范本 >> 房屋买卖租赁 >> 正文

把握合同条款的几个关键词

在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时购买者并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。

    关键词三:产权登记

    商品房买卖合同中关于“产权登记”的条款主要是要求双方依规定的日期会同办理,或委托代理人办理。在办理产权过户手续时,卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告,以及缴纳的税单。

    据了解,按照相关规定,约定办理产权证的期限应为60日。但是,实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等等。“购房者应力争在合同中,将开发商为购房者办理产权证的期限约定为60日,不宜太长。”林律师表示,如果此期限时间过长,譬如超过365天,则表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,对购房者采用公积金贷款和尽快取得房产证将会有很大影响。

    关键词四:违约责任

    “违约责任”主要包括出卖人逾期交付房屋应负的责任,或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任,以及毁约不买应负的责任等。

    “购房者在签订合同时,应特别注意‘不可抗力’在合同中是如何界定的。”林律师认为,虽然房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任”这样的表述,但销售方也不能把开发商自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。

    此外,目前开发商在购房合同中,关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。“这个违约金的比例偏低,与支付房款的银行贷款利息相当,违约金的惩罚性体现不够。”林律师建议,购房者应争取提高该比例,最大限度维护自己的权益。

    ■相关法规:

    《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第二十条规定:“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

    合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。”

    《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

    《民法通则》第一百五十三条规定:“‘不可抗力’,是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如地震、火灾、战争等。”

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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