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“买”下的房子还涨价 律师提醒:看“证”买房才有保障

“签合同的时候说好的五千多每平方米,现在又说开盘价要一万二,哪有这样卖房的呀?”近日,温岭的黄先生打进本报维权热线,诉说自己买房时遭遇的“离谱事”。

  【读者来电】

  “签合同的时候说好的五千多每平方米,现在又说开盘价要一万二,哪有这样卖房的呀?”近日,温岭的黄先生打进本报维权热线,诉说自己买房时遭遇的“离谱事”。

  黄先生说,房地产开发商为逃避相关法规,和购房者玩起“借款游戏”——收取部分房款后,与购房者签订“借款协议”。“虽然名为借款,实际上是变相预售。”黄先生认为,并且当时开发商和购房者已经协议好了价格,现在又怎么能随意提价呢?难道当初签的协议对开发商就没有约束力吗?

  【记者核实】

  •买房了,签的却是“借款”协议

  黄先生所称遭遇涨价的房子位于温岭市城西街道的西溪山庄,是一个由高层住宅、排屋、别墅等组成的大型综合住宅区。“当初买这里的房子也就是看重小区规模大,地理位置也还不错,很适合家人居住。”黄先生说,自己经济实力一般,价格太贵的房子也买不起,因此当时西溪山庄“均价5000元/平方米”的宣传广告对他来讲也很具吸引力。

  2009年春节,再三考察之后,黄先生在西溪山庄“买房”了。“当时开发商跟我们说,因为楼盘还不符合预售条件,为了规避相关法律条文,如果确定要签订买卖协议的,只能以借款的方式签。”黄先生说,具体来讲,相当于先把购房款借给开发商铭泰房产,等到楼盘正式开盘后,“借款”将正式转成房款,该公司将按照银行同期利率给购房者支付利息。

  同时,为了体现“一房一价”的“公平性”,开发商还在购房者的协议上注明所购房子的幢号和房号。黄先生看好的房子单价为5600元/平方米,于是按照总价的20%,“借”了16万元给开发商。“开发商承诺,等预售许可证下来以后,我们就可以凭这个借款协议来拿房。”

  •开发商提价,购房者愤起维权

  钱付了,黄先生就安心地等着住新房子了。可是,2010年春节过后,黄先生并没有等到开发商如期开盘的消息。一打听,开发商说要推迟到今年“五一”期间。可过了“五一”,还是没有开盘。再一打听,黄先生有些坐不住了,因为除了房子继续推迟开盘外,他还听到了一个消息:西溪山庄的商品房开盘均价将在1万元以上。“单价涨一倍,那总价不是要多出七八十万元?”这么高的价格让黄先生难以承受。

  同样坐不住的不止黄先生,还有600多户以相同方式“买房”的购房者,他们都曾经与开发商签订了买卖协议,而且开发商还承诺过“开盘时单价上浮幅度不会超过200元/平方米”。“开发商这是单方面撕毁协议,随意抬高房价。”气愤的购房户们多次上访,要求房产公司维持原价销售。经过交涉,开发商铭泰房产表示会在5月15日之前给出答复。

  5月12日,得到“西溪山庄开盘均价已确定为12800元/平方米左右”的消息,黄先生和购房者们再次找到开发商,要求讨一个说法。经过交涉,5月13日,铭泰房产公司以张贴公告的形式表明态度:“预订房屋的出售均价为7380元/平方米,如果预订户在5月25日前办理完毕预订确认手续的,房价每平方米再优惠500元,为6880元/平方米。”

  对于这一价格,购房户们仍然表示不能接受,并对房产商在取得预售资格前公布售价的行为提出质疑。对此,铭泰房产相关负责人接受采访时解释说,此次公告中给出的价格主要为了给预定户一个“说法”,而这个价格也已是他们所能承受的极限。

  •协商无果,多部门介入协调

  就在购房者们与开发商不断交涉的同时,记者了解到,温岭市相关部门也逐渐介入进行协调。5月14日上午,温岭市消费者协会得知此事后来到房产公司,分别与购房者和房产公司进行了沟通与协商,希望能妥善解决此事。但最后由于双方意见分歧较大,协商无果。

  5月17日上午,购房者们又选出几位代表,在消协、信访等部门的协调下,再次与开发商进行了“谈判”。“我们提出均价上浮不超过200元/平方米,但是无法得到开发商的认可。”黄先生告诉记者,到目前为止,开发商始终没有对房子涨价的原因给出合理的解释,自己和其他购房者也只能等待相关部门协调解决此事了。

  “我们对这个事情很重视,各个部门会继续协调处理的。”温岭市建设局房产科一位姓江的工作人员接受记者采访时也明确表态,此事在没有得到妥善处理之前,建设部门将不予发放西溪山庄的预售许可证。

  •商品房预售要讲“资格”

  “在借款合同上写上房号,就当作是预订房屋,购房者和开发商的这种行为,是不符合买卖房屋的正常程序的。”对于黄先生等购房者的维权经历,浙江华顶律师事务所律师林兴认为,虽然买卖双方看似“心照不宣”,但其中却暗藏着很大的风险。

  林律师说,按照《城市商品房预售管理办法》规定,“开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。

  依此规定,未取得《商品房预售许可证》的,不得擅自预售商品房,不得收取任何预订款性质的费用,也不得以内部认购、认订、登记、选号、团购等形式变相预售商品房,并收取预订金。今年4月19日,住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求加强监管以上违规操作的行为。

  “很显然,房产商提出与购房者签订借款合同,实际上就是在规避法律风险,逃避房管部门监管。”林律师说,从开发商的角度来讲,虽名为借款,实则是变相收取预订金,以达融资的目的。

  •看“证”买房才有保障

  那么,对于购房者来说,这样一份借款协议又有多大的法律效力呢?“虽然在借款协议上体现了房屋买卖的一些因素,但是从法律形式上讲,这样的书面协议并不属于正规的房屋买卖合同。”林律师说,在开发商没有取得预售许可证时,购房者通过与开发商签订“借款合同”的方式购房,将面临诸多难以预料的风险,购房者权益很难得到保障。“如果楼盘升值,到正式预售时,开发商可能会从自己利益出发,提高售价,使得购房者无法按‘借款协议’中的价格买到房,利益受损;如果开发商携款而逃,预交房款更可能血本无归。”

  “更重要的是,开发商取得《商品房预售许可证》是商品房预售的必要条件。从这个角度来讲,如果开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下同购房者签订的任何形式的购房协议,都是不受法律保护的。”

  “因此,作为购房者,一定要认清借款、内部认购、诚意金等现象背后违规销售的实质,遵循正规的房屋买卖程序。”林律师建议,为了保障自己的合法购房权益,购房者购买预售商品房时要查看该商品房项目是否取得《商品房预售许可证》,同时要仔细甄别预售许可证批准的预售范围,一个小区的商品房预售许可证有可能按施工进度情况分期分批批准,所以应查看欲购买的房屋是否在预售许可范围之内。如果没有《商品房预售许可证》,则说明此栋号不具备商品房预售条件,不要贸然付款预订。

作者:肖梅梅 本站编辑:林琳

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