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物业起诉欠费业主 是否先得业委会点头

专家称 此观点实际对业主不利 业委会只有督促业主交费的权利 法院考虑增加人大代表共审此案 电梯费标准过高业主拒交 物业上法庭索债律师依物业条例第67条首提新观点 法官宣布休庭 物业公司向法院起诉欠费业主,须经业委会同意?今年3月,在世纪城4位业主因拖欠物业费、

专家称 此观点实际对业主不利 业委会只有督促业主交费的权利 法院考虑增加人大代表共审此案

电梯费标准过高业主拒交 物业上法庭索“债”律师依“物业条例”第67条首提新观点 法官宣布休庭———

  物业公司向法院起诉欠费业主,须经业委会同意?今年3月,在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时,业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由,这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭,至今还没有再次开庭。那么,该理由能否成立?在业内有多大的影响力呢?记者进行了采访。


  事情原委

  “物业条例”第67条

  首次提起引人关注

  该案的当事人曹女士告诉记者,一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。

  同样依据“发改委196号文件”,物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费,而根据业委会的计算,业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。

  同样的标准,为何计算出的数字却如此悬殊呢?发改委工作人员告诉曹女士,业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。

  李律师认为,根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说,对于欠费业主应先由业委会督促交费,这是一个强制性条款,在没有业委会督促交费的前置程序下,物业公司无权直接起诉欠费业主。

  简单地说,就是物业公司要起诉欠费业主,必须经业委会同意。基于此,李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理,并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。

  专家看点

  业委会督促=点头?

  业委会有这种权利?

  李劲松律师告诉记者,对条例第67条这样理解有两个原因:

  一是《物业管理条例》35条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说,物业服务合同是物业公司与业委会签订的,物业公司向业主提供物业服务,应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费,则根据合同对等原则,物业公司也只能向法院起诉业委会,而不能直接起诉业主。

  二是业委会在验收、监督物业公司的服务时,如果认为物业公司的服务很到位,则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位,业委会也可不督促业主交费,而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。

  中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉

  记者,物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的,而不是业委会与物业公司签订的,业委会没有法律主体资格和地位,其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。

  但是督促不等于同意,业委会只起督促、协调作用,而不是“批准”、“点头”,这是两个概念,不能画等号。

  对此,舒可心(朝阳园小区业委会原主任)持肯定态度,认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的,业委会只是业主大会的代表,最终签订合同的仍是每个业主。

  市物业管理协会张秘书长也认为,业委会只是起一个协调、沟通的作用,而不是须经业委会同意,物业公司才能起诉欠费业主。

  业主欠交物业费到底欠了谁的钱?

舒可心告诉记者,要想明白物业公司是否有权告业主,首先应弄清楚,业主欠费,到底是欠谁的费?

  根据条例,业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务,而不是向物业公司承诺的交费义务,物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务,处于受托人地位,而不是欠费业主的“债权人”。

  所以,即使物业公司起诉,也是履行受托人义务,代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。

  市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示,对第67条规定的理解,可分两种情况来对待:

  一种情况是,物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的,如有业主欠交物业费等费用,应由物业公司先给业委会发函,由业委会履行督促义务,如果业主逾期仍不交费,物业公司则可起诉业主。

  另一种情况是,物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱,只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下,如果业主不交纳物业费,物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主,因为物业公司已经代业委会履行了督促义务,就不用业委会另行督促了。

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作者:佚名 本站编辑:陈凯

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