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购买期房,如何界定广告性质

购买期房,如何界定广告性质

    温岭的郑先生来电反映,他于去年在一小区内购买了一套期房,但等到交房的时候才发现原来销售广告里说的大门的宽度由20几米缩减了将近一半;还有,小区建设后,原先规划的水池也没有了;小区里的一些绿化景观也跟当初广告里宣传的不一样。对此,他在感到失望的同时也深感疑惑:这种情况下开发商有没有违约?自己到底能不能向开发商要求退房?

    对于商品房销售广告的法律性质如何进行界定,最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条对此作了具体规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应承担违约责任。”这一条文涉及到“销售广告”、“要约邀请”、“要约”、“说明与允诺”等几个专业法律概念。

    商品房销售广告是指广义上的广告,包括媒体广告,如报刊杂志的印刷广告、广播电视广告、网络广告和招贴广告;售楼书及各种有关宣传资料;施工现场的广告牌;样板房展示等等。

    要约是指希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:首先是内容的具体确定;其次,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示。

    说明和允诺是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊、网络、户外广告、样板房等各种媒介,在宣传和介绍商品房的同时,作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。

    相关律师认为,读者发现原来广告里说的大门的宽度20几米缩减了将近一半,小区原先规划的水池建成现房时也没了,一些绿化景观也跟广告里的不一样等情况,但不知开发商原广告的具体内容,因此无法对该广告的法律性质作出具体界定,读者可以根据上述的法律条文,并结合自己所知悉的原广告内容进行判断。这里还有一个值得注意的地方是,由于读者所购卖的是期房,开发商有可能在房屋建设过程中对规划图纸进行了改动。如果开发商作了改动,他应当报经原审批机关重新审核,并通知购买人,否则,开发商就有可能违法、违约。

    至于读者所提出的能否退房问题,关键看开发商是否构成根本性违约,导致购买人的根本目的无法实现:例如开发商未告知购买人又将该房屋抵押或出卖给第三人、该房屋质量不合格、面积误差比绝对值超出3%等情形。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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