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农村房屋买卖

一.农村房屋买卖的效力 现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里,最高人民法院的观点是:如果农村房屋的买卖双方已经实际

  一.农村房屋买卖的效力

  现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里,最高人民法院的观点是:如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款,买卖关系有效,人民法院应予保护。

  关于农村房屋的买卖,居律师的观点是:不管买方是城市居民,还是农村村民;是本村人,还是外地人,买卖关系都是有效的。

  一直有观点认为:城市居民不能买农村的房屋,买卖行为是非法的、无效的。这个观点现在仍然非常普遍。最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是:只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的*(注:法律,是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件;行政法规,是国务院制定的规范性文件。)居律师至今没有见过有一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。持这一观点的人也从来没有一个举出过哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。他们或许会举出地方法规或地方政府的规章。即使有地方法规或地方政府的规章,在认定买卖行为是否有效上,法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

  从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看,城市居民、农村村民,本村人、外地人,都是中华人民共和国的公民,享有法律赋予的同等的权利,履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任,《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》,对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。

  二.农村房屋的权利证书

  目前,在全国范围内,农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度,因而,农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

  农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看,也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性,所以,这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

  有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了农村房屋后能否取得产权证,以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋,没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《合同法》和《民法通则》,有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权,所以,购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

  三.购买农村房屋的注意事项

  如果你打算购买农村房屋,居律师有两点要告诉你:

  1.不要涂改宅基地使用证书,也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。

  宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的,只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的,而且,有可能构成犯罪。

  宅基地使用证书,不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。当然,最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能,不必强求。

  2.如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建,你只能在原建筑占地面积范围内翻建;如果你需要增加翻建后的建筑占地面积,那么,你最好让卖方以卖方名义办妥翻建所需的审批手续。

  如果你打算增加翻建后的建筑占地面积,你以自己的名义很难办成翻建所需的审批手续。如果未经审批就增加建筑占地面积,翻建后的房屋就是非法建筑,有可能被强制拆除。

  四.关于农村“商品房”的买卖

  在商品房价格高昂的城市周边地区,为数不多的村民委员会在城市规划区以外建造了或多或少的所谓“商品房”,向村民和城市居民销售。村民委员会建设这些“商品房”,既超越了《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的村民委员会的职权范围,也违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于耕地、其他农业用地保护的规定。这些“商品房”,属违法建筑。在北京市的周边农村,你就可以看到这些“商品房”。有的规模之大、之冠冕堂皇,令人很难想象竟然是违法建筑。

  有些村民委员会在城市规划区以外建设“商品房”,是按照城市规划区内商品房开发的程序申请了土地征用、规划许可、施工许可、销售许可并且获得了当地政府各部门的批准文件,甚至能使购买人获得产权证。这样的“商品房”仍然属于违法建筑,是当地政府部门共同参与和支持了村民委员会的违法行为。

  在城市规划区以内的农村集体土地上进行商品房建设和买卖的,不属于“农村‘商品房’买卖”。

作者:佚名 本站编辑:陈凯

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